河南省物业管理条例首次修订 停车位不能只售不租

　　郑州一小区车位紧张，大量汽车停在小区外面的路上。

　　□记者侯梦菲文白周峰摄影

　　核心提示丨小区停车位“只售不租”，成立业主大会困难重重……这些问题未来可以通过法律途径解决。

　　昨日，《河南省物业管理条例(修订草案)》(简称“修订草案”)提请省十二届人大常委会第二十七次会议审议。这也是省物业管理条例施行15年来进行的首次修订。

　　修订草案分为八章，共九十八条，对车位车库、小区公共区域收益分配、维修基金使用等业主关注的热点话题进行了规定。

　　【修法】施行15年来，省物业管理条例首次修订

　　物业管理是关系民生的大事。2001年5月，我省就制定了《河南省物业管理条例》。

　　昨日上午，省人大常委会法制工作委员会副主任王新民在作说明时表示，《河南省物业管理条例》施行15年来，在维护物业管理秩序、保障业主合法权益等方面发挥了重要作用。

　　但是，随着经济社会的不断发展，许多新情况新问题也逐渐显现，亟待通过修订法规进一步加以规范。同时，在《河南省物业管理条例》实施期间，物业管理方面的法制建设也产生了变化，目前的一些规定有与上位法不一致的情形。

　　另外，社会公众对《河南省物业管理条例》修订的期盼也越来越强烈，在近几年的省人代会上，人大代表多次提出议案，要求修订物业管理条例。

　　王新民说，为了回应社会关切，有效解决物业管理中的现实问题，惠民利民，并与上位法保持一致，修订《河南省物业管理条例》十分必要。

　　【关键词】车库车位

　　针对小区车位“只售不租”，法律作明确要求

　　【1】车位首先满足本小区业主，不能“只售不租”

　　购房时，合同上写着可以租车位，交房时车位却变成“只售不租”，一边是空着的停车位，一边是小区外道路上停满车辆。昨天，大河客户端第一时间发布消息后，不少业主留言“吐槽”小区这种不合理现象。

　　王新民介绍，车位车库是物业纠纷和矛盾比较集中的领域，主要原因有两个：一是车位车库权属不清;二是车位车库数量有限，有时不能满足业主需要。

　　对此修订草案明确建设单位应当按照配置比例确定车位、车库归属，车位、车库不得计入公摊面积。

　　修订草案还对车位的分配管理进行规定，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求，不得将物业管理区域内的车库、车位出售给本区域以外的其他人。业主要求承租尚未处置且空置的车位、车库，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

　　在满足本区域业主的购买和承租需求后，如有富余可以临时对外出租，但每次租赁期限不得超过六个月。

　　【2】车位“只售不租”，物业或将面临最高10万罚款

　　修订草案规定，将车位、车库出售给本区域业主以外的其他人的，限期返还。逾期不改正的，没收违法所得，每违规出售一个车位、车库，处5万元以上10万元以下罚款。

　　对于车库、车位“只售不租”的，逾期不改正的，处5万元以上10万元以下罚款。

　　对于未将未出售或者未附赠的车位、车库优先出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的，没收违法所得;逾期不改正的，处5万元以上10万元以下罚款。

　　有的小区物业管理质量堪忧

　　有的小区物业管理质量堪忧

　　【关键词】物业管理

　　旧物业被业主解聘“不撤离”，赖一天或被罚1万

　　【1】物业不得以拖欠物业费为由断电、断水

　　修订草案规定，物业的服务事项包括：物业共用部位的日常维护和管理，物业公用设施、设备的日常维护和管理，环境卫生、绿化管理服务，物业管理区域公共秩序、交通等协助管理事项以及车辆停放等。

　　值得关注的是，修订草案还明确规定，业主应当根据合同缴纳物业费，但同时物业不得以业主拖欠物业费等理由，减少服务内容、降低服务质量，或者变相中断供水、供电、供气、供暖等。

　　【2】物业不能擅自允许他人在“电梯”做广告

　　此次，修订草案规定，物业不能擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告宣传、经营等活动，也不能擅自设置营业摊点。此外，修订草案还规定，物业服务企业应当对获得的业主信息保密。物业不得泄露业主信息，不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。

　　【3】物业代收水电气暖费，专业经营单位要付费

　　物业费捆绑水电气暖费用，代收费时擅自抬高费用……这些都是现实中容易遇到的问题。对此，修订草案规定，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具现实的量值向用户收取费用。

　　对于专业经营单位不具备向最终用户收取费用条件的小区，可以委托物业代收有关费用，但应当向物业服务企业支付报酬。

　　【4】物业“早退”最高罚10万，“迟走”一天罚1万

　　业主对物业服务不满服务质量，解聘旧物业。可旧物业拒绝撤离,新物业只能“驻留”门外。

　　对此，修订草案规定，业主委员会应当在物业服务合同期限届满3个月前组织召开业主大会，决定续聘或者选聘物业服务企业。

　　如果业主大会决定解聘物业，被解聘的物业在约定的撤出时间内，应维持正常物业管理秩序。被解聘的物业应当按照规定办理移交手续，并向新物业企业移交物业管理用房等。

　　如果物业服务企业未按照约定时间提前撤出物业管理区域的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正。逾期不改正的，处以5万元以上10万元以下罚款;物业服务企业未按照规定办理移交手续的，处20万元罚款。而对于被解聘物业不在规定时间内退出物业管理区域的，从规定时间届满次日开始，每天将面临1万元罚款。

　　【关键词】维修资金

　　电梯出问题，3个工作日内拨付维修资金

　　王新民介绍，维修资金的管理和使用的问题在于：政府代管造成使用难，业主自管会有资金安全风险。为解决好这些问题，修订草案设定了业主大会自管和政府主管部门代管两种方式。

　　业主大会成立前，专项维修资金由物业管理行政主管部门代管。业主大会成立后，根据业主大会决定，选择自行管理或代管。

　　此外，针对紧急情况下维修资金使用难问题，修订草案规定因屋面防水损坏造成渗漏，电梯、消防等共用设施设备存在严重安全隐患等情况，物业管理行政主管部门或者业主大会应当在接到申请后3个工作日内拨付维修资金。

　　【关键词】业主大会

　　新小区业主入住三成，可成立业主大会

　　【1】成立业主大会的小区，仅占建成小区的7%

　　业主大会是代表业主利益、维护物业管理区域内全体业主合法权益的群众组织。但是，目前我省93%的小区未成立业主大会。

　　王新民介绍，业主大会成立难主要有以下两个原因：一是条例原来规定业主大会由物业行政主管部门指导召集，但物业行政主管部门人员有限，业主大会成立无人召集;二是建设单位、前期物业服务企业不愿意、不支持成立业主大会。

　　为了有效解决业主大会成立难等现实问题，修订草案明确了乡镇人民政府、街道办事处的相关责任，并明确成立首次业主大会召开的条件。

　　王新民说，通过这些制度的建立，推动物业管理由原来的物业行政主管部门单一监管向基层政府统筹协调监管转变。

　　【2】符合条件即可成立业主大会

　　修订草案规定，符合下面3个条件之一的，就可以召开首次业主大会(即标志着成立业主大会)：房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的;业主已入住户数的比例达到30%以上的;物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天的。

　　对于业主大会的职责也进行了“扩充”，从原有的6项变为修订草案中的11项。除了数量上的增加，业主大会职责的“含金量”也更高。

　　比如：修订草案规定，业主大会可以确定物业服务内容、标准和物业服务收费方案，并确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业，业主大会还可以筹集和使用专项维修资金。

　　此外，对于物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益，业主大会具有“决定权”。修订草案还规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益归全体业主所有。

　　其他亮点>>>

　　●业主监事会：

　　修订草案增加了业主大会可以设立业主监事会或者独立监事的规定，以便其对业主委员会履行职责进行监督。

　　●水电气暖设备：

　　建设单位组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加。竣工验收合格后，应当将物业管理区域内专业经营设施设备无偿移交给专业经营单位。老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的，按专业经营单位要求改造后，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。

　　●物业用房：

　　小区2万㎡以下，物业用房面积不低于80㎡;超过2万㎡至10万㎡部分，按照千分之三比例设置物业用房;超过10万㎡至20万㎡部分，按照千分之二比例设置物业用房;超过20万㎡以上部分，按照千分之一比例设置物业用房。业主委员会办公用房从物业管理用房中配置，面积不低于20㎡。

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