深圳84栋别墅烂尾21年 土地权属性质至今未理清

　　建于1990年代初，烂尾21年至今未被更新，位于深圳宝安西乡街道共乐社区的84栋烂尾别墅令当地多个部门“无计可施”。

　　究其烂尾的原因，共乐社区和原村民归因于“不懂房屋建筑施工、使用不合格建筑材料、包工头偷工减料等导致房屋出现渗漏”等，进而出现无法入住的现状。而其背后，则是上世纪八九十年代的住房建设浪潮。在此背景下，原村民尽管当时经济较困难，仍自筹资金建了两层半的别墅。盲目之下，房屋质量被忽视了。

　　这84栋烂尾别墅所在地块当年动工前虽已获批为住宅用地，但如今因“用地权属性质不明确”被深圳市规划和国土资源委员会（下称深圳规土委）否决更新申请，以致烂尾至今未更新。

　　《中国经营报》记者就此致函深圳规土委，但截至发稿未获具体回复。有专家认为，用地权属性质涉及土地征收利益问题，比较难解决。

　　烂尾别墅地块成了停车场

　　这84栋烂尾别墅所在位置，虽靠近深圳宝安区城郊，但位于新湖路、金海路、银田路交汇处，且邻近地铁1号线，交通便利。此外，其周边建有多个住宅小区和大厦，人气并不低。只是，一道约2米高的斑驳的水泥围墙将烂尾别墅群及与之相邻、位于同一地块的共乐华庭花园，与外界隔离开来，只留下两个出口。

　　7月23日下午，《中国经营报》记者实地探访这84栋烂尾别墅群，发现其所在地块已被设为“共乐华庭停车场”。

　　就记者所见，这84栋烂尾别墅，基本都是两层半楼房，绝大多数只是主体完工，内外部装修还未开始，只有个别外墙贴了瓷砖。多数别墅，墙砖早已褪色，墙上霉斑成片，雨水往下渗流的痕迹清晰可见。一些别墅的楼顶和墙上，长着许多野草。走进个别别墅内，除了散落在地的水泥块，还堆放着各种杂物。

　　此前，据称有不少流浪汉在此留宿，不过现在已被物管请走了，后者称这是为了片区的安全考虑，毕竟别墅旁边就是共乐华庭。物管处表示，因其刚入驻，对别墅群的历史问题并不清楚；入驻后，承袭原物管的办法，使用停车场以及维护片区安全。共乐华庭的业主，每天经过别墅群，对其感到好奇，但也并不了解。

　　“（共乐华庭）小区车位不够，就把车停在里面。以前停的电动车有些被偷，现在新来的物管管严了。”开电动车的业主陈先生说，“烂尾那么多年，以后怕是要拆了，盖成高楼。”

　　村民自筹资金包工建别墅

　　记者实地走访了解到，这84栋别墅烂尾至今，原村民虽早已搬离，但仍期盼改造更新。何况，其周边住宅小区的房价，均价已四五万元甚至更高。

　　据原村民介绍，烂尾别墅群所在地块占地2万多平方米，原是工业用地，1992年宝安区国土局（现深圳规土委宝安管理局）批准为住宅用地。从1993年起，村民开始自筹资金包工建别墅，以达成“一户一栋别墅”的住房建设目标。到1995年左右，别墅主体封顶，建成现今规模。当时，村民们以为装修后就可以搬进别墅住了，但是还未开始装修就发现房屋逢雨漏水严重。

　　之所以出现质量问题，村民认为主要是因为包工头偷工减料，但是村民也承认当时经济较为困难，在不懂房屋建筑工程的情况下，全部使用海沙及不合格的钢筋。这一说法，也是共乐社区和原村民此前向当地媒体讲述的。事实上，当时村里并不具备全部建别墅的条件，但为了实现“一户一栋别墅”的梦想，别墅项目就盲目上马了，结果就成了今天的样子。

　　无独有偶，据媒体报道，在深圳龙岗区南湾街道南岭村社区，也有124栋建于1990年代初的烂尾别墅。南岭村烂尾别墅群叫做“玉玲山庄”，其所占土地为南岭村社区集体土地，面积约3万平方米，“没有一栋完成，全部是烂尾楼”。由于无人看管，南岭村烂尾别墅群现有一些闲散人员居住于此，开设仓库、开灶做饭、开垦种菜等乱象丛生，引发周边居民不满。

　　不过，与共乐社区烂尾别墅群不同的是，南岭村烂尾别墅系因开发商资金链断裂所致，这与目前媒体曝光的深圳多个烂尾楼盘相似。据媒体不完全统计，目前深圳建于1990年代，烂尾至今10年以上的楼盘有多个：1991年建的罗湖区新世纪广场因广场房产部分被债务查封而于2001年停工；1991年建的福田区富豪花园因商业诈骗业主至今没拿到房产证而于1997年停工；1998年建的南山区邦达花园因经济诈骗致整个楼盘陷僵局而于2000年停工；1993年建的罗湖区新世界大厦因开发商破产陷债务纠纷而于1996年停工；1999年建的罗湖区金丽华广场因开发商逃跑而于1999年停工。

　　事实上，共乐社区和南岭村烂尾别墅群建设的1990年代初，正处于一个被媒体称为“房地产大跃进”的年代。彼时，《建筑法》和《建设工程质量管理条例》还未颁布施行，市场上的建筑专业人员也没有现在的专业。在那个年代，国内住房制度推行市场化改革，很多城市掀起了城市土地置换、旧房改造更新的浪潮，房地产业蓬勃兴起。在此背景下，大量的老住宅楼被拆除更新，不少新住宅楼因求快而盲目上马，在求快求量中忽视了质量，由此产生了“先天不足”的房屋。

　　云南财大房地产研究中心主任张洪教授认为，住宅开发建设是一个系统工程，不仅要求资金和技术实力，而且要有对质量的监督管理能力，这就需要一个专业的队伍来开发。如果开发建设的资金不到位，而且缺乏专业的知识和能力，这必然会影响到房屋的建设质量。尤其是建别墅群，对资金和技术要求就更高，具备资质的开发商才能做得好。

　　用地权属性质至今未理清

　　这84栋烂尾别墅的存在，不仅原村民希望尽快解决，宝安区相关部门和共乐社区也多次向上级申请改造更新。但是问题就在于，关于烂尾别墅群所在地块的用地权属性质，直到现在都还没有理清楚，以致无法启动改造更新。

　　据当地媒体报道，前几年，共乐社区作为申报主体，曾组织更新意愿收集，大部分原村民同意更新，于是启动更新申请。宝安区城中村（旧村）改造办公室多次现场调查后，向深圳规土委城市更新办公室申请更新，拟拆除后建成高层住宅楼。深圳规土委宝安管理局审议通过更新申请，宝安区政府也审议通过并将别墅群地块纳入该区城市单元规划。不过，深圳规土委城市更新办公室前后两次分别以不符合《深圳市城市更新办法实施细则》拆除重建的条件，以及用地权属性质不明确、改造类型无法确定为由，不同意将该地块纳入城市更新单元计划。

　　媒体公开报道称，别墅群地块原是宝安县国土局批准的用做兴建工业厂房和宿舍用地，后经共乐共和村经济合作社申请变更土地用途才改为住宅用地。也就是说，当时仅变更地块的土地用途，并未涉及到土地权属性质的变更。由此可知，这一历史遗留问题导致了别墅群地块的权属性质至今仍不明确。

　　虽然原村民有别墅房产证，还特意向媒体出示证明，但这终究不能解决别墅地块的权属性质问题。而与之相比，虽牵涉产权纠纷但并非小产权房的南岭村烂尾别墅群，据称相关部门正进行产权梳理和协调，南湾街道办还提出整体拆除方案，等烂尾别墅拆除后，别墅群所在地块将无偿提供给政府用做教育用地。

　　共乐社区工作人员对本报记者表示，对于此事，社区此前接受其他媒体采访时已经做了表态，社区“该做的都做了，决定权不在社区，而是在区里和市里”。

　　2014年，深圳规土委宝安管理局曾对媒体表示，更新单元范围的权属问题，可通过将辖区非农建设用地中2万平方米指标调入共和园城市更新项目。深圳规土委则表态将进行调查研究。

　　为何这么多年过去，这块地的权属性质还不明确？就此，《中国经营报》记者致函深圳规土委，但是截至发稿未获具体回复，其宣传科表示“还在统筹协调中”。

　　张洪教授对此表示，共乐社区烂尾别墅群的更新牵扯到了土地权属性质问题，这是一个比较难解决的问题。如果该地块是集体土地，按现行的集体土地征收办法，地方政府想要盘活这个地块，就需要按市场价值补偿原村民才能征收，再将该地块的土地使用权出让给开发商。而如果是国有土地，地方政府就少了征收补偿这一程序，可直接将土地收回然后进行出让。该地块权属性质的不同，涉及到征地补偿收益的问题。至于那些烂尾的别墅，因其常年无人居住使用，市场价值相对就要少许多。

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