2015年上海各区小学对口地段表陆续公布 最近一段时间以来，随着2015年上海各区小学对口地段表的陆续公布，“学区房”再度成为人们关注的
焦点。
最近一段时间以来，随着2015年上海各区小学对口地段表的陆续公布，“学区房”再度成为人们关注的焦点。日前，商报记者走访了徐汇、静安、浦东等多个学区房较为集中的区域内的中介门店，据了解，各个区域的学区房行情仍然是蒸蒸日上，且已进入卖方市场，几乎没有还价余地，房价水平居高不下，甚至有轻微上涨，部分紧俏的户型在挂牌当天就能成交，还有客户在门店提前支付意向金等房。
浦东
许多浦西人为了孩子到浦东买房
在上海住宅市场中，学区房一直是“硬通货”，有的学区房又破又旧，甚至价格比肩豪宅，照旧不缺买家。为了孩子的未来，不少家长更是大费周章，从浦西跑到了浦东，王小姐就是其中之一。
王小姐家住普陀区，孩子刚满2岁，因为看到当前的学区房越来越紧张，房价也一直往上走，因此想早一点为孩子找好学区房。
在查阅了众多资料并向周边朋友多番咨询之后，王小姐选定了浦东洋泾板块的福山路外国语小学。“福山路外国语小学是一所双语学校，对孩子学英文很有帮助，而且课业也相对比较轻松，我不想让小孩子太累。再者，这个学校又相对靠近陆家嘴，交通也不错。”她这样告诉记者。
最终，王小姐在梅园新村买了一套面积30多平方米的一房，总价在200多万元，成交单价超过了7万元／平方米。
王小姐还向记者表示，“目前的经济条件不足以支撑我们在福山路外国语小学附近买套大面积的学区房自住，所以我们当前的计划是将来等孩子上学之后，再在学校旁边租一套面积大一点的房源，搬过去住，毕竟每天从浦西到浦东接送小孩子上下学也不现实。如果到时候有条件的话，就直接在附近买套大房子自住。”
像王小姐这样为了买学区房从浦西跑到浦东的并不在少数，也有从郊区和外地来浦东买学区房的。
上海中原浦东新洋泾分行经理黄晓莉表示，最近的学区房成交呈现井喷状态。很多客户从川沙、张江跑过来买学区房，都是看中这里的
教育资源。
黄晓莉说，“我们刚刚成交了一套绿地泾南公寓的房子，对口二中心小学。户型面积100平方米的两房，房东报出的挂牌价是450万元，单价在4.5万元／平方米左右。挂出来当天，就有很多客户看房，房东不愿意还价，结果在挂牌当天就成交了，买家是江苏人，原先住在金杨板块，为了二中心而跑过来买房，以后决定自住的。房东看到这么快成交，一开始还不是很情愿呢。”
洋泾板块名校多 学区房热销
德佑链家浦东南洋泾分行经理谈伟漪告诉记者，作为整个浦东学区资源最丰富的区域，洋泾板块内对口六师附小、二中心和福山路外国语学校等知名小学，浦东全区有许多浦西的人跑来买房。在门店买学区房的客户中，浦西客户占到10%左右，甚至有客户专门从宝山区过来买房，房价已经较年前上涨了10%－15%。
谈伟漪表示，“最近洋泾这边的学区房成交十分火爆。我们这边的崮山小区，在羽山路崮山路附近，对口六师附小，由于小区规模较大，房源比较多，一直是我们这里的成交热门
楼盘。去年一年，这个小区的成交量就在150套左右，而今年1－3月，中间还有一个过年的空档期，就成交了35套，4月份估计会创造一个成交高峰，保守预计，这个小区的成交量将在30套以上，主力户型是面积40－70平方米不等的一房和二房，成交均价基本在5万元／平方米左右。”
谈经理告诉记者说，“去年，整体二手房市场不是很好，有时候一套房子挂了3－4个月还在，而从今年3月份开始，尤其是4月份，我们每天都有房子成交，可以说是出来一套就少一套，很多房子一开始挂出来的时候，我们认为性价比不高，价格比我们预期的高很多，但是也很快就有客户接盘。”
为此，谈经理专门向商报记者表示，在洋泾板块中，新城海上名园是2008年的小区，对口二中心小学，是区域内房龄较新、品质还可以的学区房。一个星期前，新城海上名园一套13楼的面积109平方米、带车位的房源在门店挂牌，业主报价是570万元。“虽然这套房子的楼层和房型都不错，但这个价格远比我们预期的要高，因为在年前，同小区同等户型的成交价也就520万－530万元左右。所以，我们一开始认为是不会很快成交的，没想到的是，过了两三天，就有客户以570万元的价格买下了。”
谈经理进一步指出，“结果在这套13楼的房源成交之后，新城海上名园又有一套同等户型的房源在我们这里挂牌，只不过是位于2楼的，楼层和朝向相对欠佳，而且不带车位，没想到业主一下子开到了590万元。而更加没想到的是，没过几天，这套房子就以570万元成交了。所以说，现在我们这边学区房是很紧俏的，出来一套就成交一套，周末的看房人数是去年的3倍。”
徐汇
向阳和建襄小学周边都是老房子
徐汇区教育资源丰富，有汇师小学、向阳小学、建襄小学、高安路一小、徐汇一中心等五大名校，一直是沪上最为热门的学区房市场之一。
阮女士（化名）目前正在徐汇区寻找合适的学区房，“我们家宝宝已经2岁半了，按照最新的政策，很多小学都要求学生户口年限要在2年以上，而且一套房子5年内只接收一个学生，为了
保险起见，我觉得现在是时候买好学区房了。”
阮女士是上海人，家住长宁区虹桥路附近，工作在徐汇区打浦桥一带，对淮海路、打浦桥周边的环境、配套都比较熟悉，而向阳、建襄、徐汇一中心这几个小学对口的初中也都不错，且学区房片区相互接壤，因此一开始就打算购买对口这几所小学的学区房。
阮女士告诉记者，“我的单位更加靠近向阳小学、建襄小学，所以我一开始是想要买这两个小学的学区房的，以后我
上班就可以顺便送宝宝上学。但是，这几个小学旁边都是大片的老式里弄和老公房，很多连名字都没有，比如嘉善路232弄、建国西路211弄、襄阳南路452弄等，而且房型面积都普遍偏小，
装修也一般，并不适合自住，要么只是买来挂户口，但租金回报率也不是很高，而且为了孩子上学方便，以后还要另外租房子住，我不是很喜欢。”
她进一步表示，“其实我们家更倾向于一步到位，直接买套面积大一点的学区房搬进来自住，学区改善一举两得。但是，这个区域内房龄相对较新、小区条件较好、房型面积较大的主要就是梧桐花园、向阳公寓、年平花苑等这几个小区，房价基本在5.5万－7万元／平方米。不过，这些公寓的朝向都不佳，选择范围不是很大，符合我们要求的比较难找。”
嘉御庭是这一板块内唯一的一手房，公寓面积基本都在140平方米以上，户型也都是南北通透的，装修相当不错，但是嘉御庭定位市中心高端豪宅，均价高达10万元／平方米，单套房源总价动辄千万元，以阮女士的经济条件难以承受，因此，也不在阮女士的考虑范围之内。
德佑链家建国店高级经理魏培欢告诉记者，在门店成交的学区房中，80%以上基本都是买来挂户口的，因为这个片区大部分都是老房子。
“我们店里成交比较多的老公房就是建国西路211弄、354弄，襄阳南路452弄等，面积基本在30－60平方米之间，100多万是买不到的，每平方米均价也要6万－7万元／平方米，总价怎么也要200万－300多万元了。”魏培欢进一步指出，“而且近来的业主报价多多少少都有所上调。年平花苑有套房子，之前146平方米到手价700万元就可谈。但近期客户要求一定要700万元到手，付款方式要求更高，业主要求付五成。”
汇师小学附近小户型挂牌就成交
由于一直没有找到符合自己要求和预算的学区房，阮女士最终决定放弃向阳小学和建襄小学的学区房，转而将目光瞄向了房源选择面更广的徐汇一中心和汇师小学的学区房。
据了解，对口徐汇第一中心小学的次新楼盘有明园世纪城、新加坡美术馆、东方巴黎等，房屋均价基本在5万－6万元／平方米之间。
而对口汇师小学的板块内没有一手房，只有二手房，除了裕德路66弄、中原新村等房龄较老的房源以外，还有东方曼哈顿、颐峰苑、凯旋豪庭、凯旋花苑等次新房。因此，很多置换型的学区房买家往往会选择相对较大面积的房源，改善和学区“一步到位”。
商报记者了解到，近期，对口汇师小学的学区房成交主力分为两种，一种面积在80－120平方米之间，价格在450万－600万元之间；另一种面积在30－40平方米左右，总价在200万－300万元之间。区域内，单价挂牌价最贵超9万元／平方米，整体成交价不低于6万元／平方米。而相隔一条马路的“非学区房”均价仅在4万元／平方米左右。
据德佑链家徐家汇汇师C组高级经理谢加才介绍，东方曼哈顿小区规模大、档次高，又对口汇师小学，房价水平一直高高在上，较受高端客户青睐，是门店较为热门的小区，去年一共成交了100多套房源。目前，东方曼哈顿一、二、三期的价格各不相同，两房均价基本在6万－7万元／平方米之间，总价在600万－700万元左右，且租金回报较高。其中，东方曼哈顿两房分为85平方米、96平方米、108平方米多种，最便宜的85平方米户型每月租金可以达到1万元，最高可以到1.3万元，而3房月租金更可达到2万元。“前两天，我们门店刚刚成交了一套东方曼哈顿129平方米的3房，总价在780万元左右。”
凯旋豪庭也是房龄相对较新的次新房，小区相对比较小，只有一排3栋楼，但户型面积普遍都比较大，很适合改善型家庭。由于小区的两边都靠近马路，旁边又有轻轨经过，因此，不少客户担心会吵闹，其价格相对略低于其他的学区房，均价基本在5万元／平方米左右，一套150－160平方米的3房总价大概在600多万元，这在汇师小学的学区房里是不多见的，因此较受到学区房买家的欢迎。
无可否认，相对上述两个动辄五六百万元的改善型房源，小面积、低总价、挂户口的学区房显然更易入手，因此，这一类房源也极为紧俏。
谢加才告诉商报记者：“玉兰花苑是1994年的外销房，品质还可以，但因为距离汇师小学有点远，有客户担心将来会被排除在汇师小学学区房的范围之外，所以房价水平相较其他房源低一点，但一直以来这一担忧并未成真，因此，在汇师小学的学区房里面，玉兰花苑一直是性价比较高的选择，其一房户型也十分紧俏，往往是一房难求。”
他还举了一个例子：“前两天，我们店里挂出来一套玉兰花苑面积60多平方米的一房，因为朝向不是很好，所以业主的报价略低于市场价，挂牌均价只有5万元／平方米左右，挂牌总价是330万元，是很多学区房买家都愿意入手的价格。因此，这套一房当天一挂出来就有四五组客户上门看房。第二天，我又接到客户要求说要去看这套房子，结果一问下来，说已经成交了，有客户老早就来签约付意向金了，这种房子真的是很快就没有的。”
静安
客户交30万元意向金
等学区房
静安区位于市中心，优质教育资源集中，一师附小、一中心和静教院附校等名校云集于此，也是上海学区房成交的热门板块，近来成交也十分火爆。
“静安区有众多名校，周边各项配套设施也十分成熟，一直是学区房成交的热点，尤其是三四月份，学区房成交量更是蒸蒸日上，好的房型是一房难求的。”德佑链家国际丽都A组分行主管张成涛告诉记者。
记者获悉，静安晶华园、静安枫景、静安豪景等高档小区的房源量相对较多，一直是这里的成交热门楼盘。虽然这些次新房的均价都高达6万元／平方米左右，但小区品质较高，户型都不错，对口学校又好，很多买家都是学区房和改善型住房一步到位的。
“我有个客户，直接交了30万元意向金，就是等着静安晶华园南北通透、面积125平方米的3房2厅2卫的房子出来，一出来就要去看。”张成涛向记者透露，“晶华园对口静教院附校，现在我们门店里挂牌的房子是有的，但是都高出市场价。有一套是位于5楼的，楼层较低，房东要求770万元的到手价；还有一套是在10楼以上的，楼层、景观都不错，但是房东的报价就更高了，到手价要800万元。而我这个客户的心理价位是750万元，而且楼层又不希望太低，怕会影响采光，毕竟是想要自住的，但是现在的房东都不肯降价，所以他还是继续等着新的房源出来。”
上海中原静安一师附小分行经理孙云鹏同样告诉记者，近来，静安区的学区房成交较年前有了很大提升，供应量远小于需求量。
商报记者获悉，近来，三和小区和四和小区的成交量都不错，尤其是三和小区，1995年的房子，对口一师附小，以大面积为主，126平方米、131平方米和138平方米都有，受到改善型买家的青睐。“我们门店最近的成交以大面积为主，三和小区的均价基本在4.5万－5万元／平方米左右，根据户型、楼层、朝向等具体条件的不同，三房总价基本在600万元上下，大部分都是置换型买家接手的。”孙云鹏进一步指出，“同样一个小区，以前一个月可能就成交三四套，这个月能成交八九套。而且现在客户出手都很快，往往挂出来一套就卖一套，很多客户还没看就没了。”
[ 记者手记 ]
学区房价格
依然存在上涨动力
今年2月，在市教委公布的《2015年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》中，首次提出了，各区县可根据实际情况，借鉴静安区“一个门牌号一居住户，5年内只接收一学生”的试点做法，根据适龄儿童实际居住年限、
购房时间以及与直系亲属同住情况等排序来安排学生。
3月初，虹口区成为了第一个响应《意见》、效仿静安区学区房政策的区县，在其公布的《关于2015年本区义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》中，新增了“本区每户地址5年内只享有一次同校对口入学机会”的条款。
随后，闸北区和宝山区也纷纷响应接棒，但只是在部分小学实行“每户5年限1次对口入学”的限令。
据记者了解，其他区域尚未明确公布，但一些热门的重点学校都有这一限令，如汇师小学等。
虽然学区房5年限令一时成为市场焦点，但只是打击短期炒作学区房的投机需求，对区域内总体学区房市场的影响仍然较为有限。杜绝短期炒作确实能够在一定程度上抑制学区房价格的非理性上涨，但并不能改变优质教育资源稀缺的根本性问题，因此，在记者看来，学区房价格依然存在上涨动力，只是涨幅可能不会很明显。
作者：袁晨晨 本版 费沪生
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