大悦城
截至2014年年末，天津5000平方米以上的商业设施190个，总面积达到631万平方米，近两年还有45家综合街区有望开始营业。
在
地产圈有一种流行的说法，做住宅地产的是“小学生”，做商业地产的才是“大学生”。这样的比喻虽不一定恰当，但也形象说明了需要建设、
招商和运营多环节合作的商业地产相比住宅地产的“建设、销售”模式要复杂得多。在经济下行压力加大、房地产“黄金十年”已过的大环境下，商业地产的转型升级也被不断提及。套用当下热门
电影《寻龙诀》的台词，商业地产商虽然各显神通，但在一些核心因素上依然绕不开“分金定穴”之术。这些“术”包括重视体验、强调运营、细分客群等，只有拿好手中的“
八卦罗盘”，才能找到真正的宝藏。
支持和理解，提升传统商业的体验优势，以顾客的感受为先。孙环宇在谈到运营时则表示，对于一个新开业的项目，运营的最大意义在于树立信心与品牌共赢。希望通过系列专业的运营辅导、互联网大数据支持、线上线下针对性企划营销手段助推，来帮助场内商户提升顾客到店率以及销售转化率，以运营思维贯彻所有商业地产业务链条，是后期运营良性运转的保障。
寻龙第三式
定位客群
经过房地产黄金十年的快速发展，包括天津在内，全国多数城市商业地产在量上已经并不稀缺，但真正质的方面让人眼前一亮的项目依然有限。“过去的商业地产项目中同质化情况严重，客群定位不清晰，缺乏特色等情况较为普遍。”一位天津商业地产从业者对新金融记者表示。面对电商冲击和传统零售业下行的双重压力，购物中心成为近几年商业地产最为热门的一个领域。截止到2014年年末，天津5000平方米以上的商业设施190个，总面积达到631万平方米，近两年还有45家综合街区有望开始营业。
目前不但是中粮地产、恒隆地产、万达地产等地产商不断增加新开业购物中心的数量，包括金鹰百货、王府井百货、步步高等传统百货零售商也开始向购物中心业态转型。目前全国已经开业的购物中心已有4000多家，到2020年，开业的购物中心预计将达到10000家。
供大于求情况下，怎样才能让自己的项目脱颖而出？答案就是找准自身项目定位的细分客群，并做出创新、做出特色。负责运营天津大悦城特色街区5号车库的刘文娟表示，构建一个小型购物中心的模式是相近的，一般从四个步骤入手，一是客群细分，定义街区目标客群，二是发掘需求空白，确定街区定位，三是进行客群访谈，案例研究，论证街区可行性，四是确定时间排期，启动设计工作。
是针对18-25岁追求新奇但
消费能力有限的学生和刚毕业的年轻人，还是针对25-40岁追求品质，消费能力强劲的都市新贵，还是针对三口或者四口之家的亲子购物和体验需求，都需要商业地产运营方根据所处区位、项目特色、资源情况等做出选择。
寻龙第四式
加快周转
与住宅不同，商业地产除了在选址、设计、招商、运营等环节需要投入更多精力之外，还有一个重要特点是需要“养商”。前期巨大的投入，需要对市场和客群进行很长一段时间的培育才能形成品牌效应，使项目进入良性循环。“如果是在一个成熟商圈，需要培养所针对客群对项目的认知度，如果是在一个新商圈，则还要把客群对商圈的认同感提升才行，这样的过程短则一两年，长的三五年，甚至有的项目始终无法完成"养商"环节，最终要么调整业态重新定位，要么关门停业。”上述业内人士对新金融记者表示。
不过在讲究运营周期的商业地产圈中，有一家企业却行事另类，以高周转战略使自身规模迅速壮大，直至成为中国商业地产行业的领头羊，这家企业就是万达。据不完全统计，仅今年下半年，全国就有26座万达广场开业，平均一周一座，且主要集中在三四线城市。
在大多数商业地产企业的认知中，三四线城市消费能力较弱，但万达却将其看作最大商机。“即使万达在上海开上二十多个广场，也只能影响上海几分之一的人口，而在三四线城市，一个万达广场就可以覆盖全部人口。在很多三四线城市，没有好的商业综合体，没有好的酒店，万达广场一去就形成商业中心。”万达地产相关人士表示。
不过万达地产的高周转模式对其他
房企来说也许并不合适，一是其团队类似于“军事化管理”带来的高执行力是很多企业不具备的，二是万达在金融系统授信方面独具优势，能够保证资金投入，三是万达在零售、
餐饮等领域有一批合作伙伴追随，能够大大节省招商时间，四是能够依靠综合体中的住宅部分补贴商业，并能够依靠品牌优势以较低价格拿到土地。
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