郑州楼市上半年量价齐升 第四季度或将降温

　　河南财经政法大学城市发展研究中心主任 刘社

　　如果要用一个关键词来总结2016年上半年的郑州楼市，那就是“繁荣”。在全国的二线城市里，郑州楼市的表现是相对活跃的。

　　郑州市房管局的数据显示，郑州楼市上半年量价齐升，商品房交易量上涨50%以上，房价也有小幅上涨。不仅新房市场量价齐升，二手房市场也表现不错。与过去相比，郑州的二手房交易量在明显增加，占市场总额的百分比也在增加，目前在20%以上。

　　此外，上半年地王频出，龙湖片区的土地大受欢迎。外地开发商也纷纷进军郑州市场，不断跑马圈地，积极瓜分郑州的市场份额，逐渐占据了市场主流；而本土开发商则在奋起直追，极力提升自己的管理水平和产品开发水平。

　　总体而言，不管是本地开发商还是外地开发商，普遍对郑州市场持乐观态度。

　　可以看出，目前的郑州房地产市场中，改善型大户型需求在增加。这除了和购房者的购买诉求有关外，也和郑州的土地情况相关。目前郑州中心城区的土地已经很少，房地产开发呈现郊区化态势。在郊外配套设施不全的情况下，开发商往往通过前期多拿地、后期多建设社区配套的方式来满足购房者需求，在户型方面也往往优先设计大户型。

　　一个值得注意的现象是，随着郑州拿地成本的增加和地王频现，越来越多的中高端项目将在未来涌入市场。根据理性判断，一个城市在未来两三年内高端消费者的人数应该是个定值，而中高端楼盘的增多，是否会在未来增加销售风险，还是个未知数。

　　预计三五年之内，人们对郑州房子的需求还会增长，但增幅会收窄。一个正常的市场逻辑是，当供不应求时，市场会支撑房价上涨，但是当供大于求时，不是成本决定房价，而是供求决定房价。不管是多少钱的地王，如果超过市场的需求量的话，都要承担市场风险。

　　因此，建议中高端项目突出差异化竞争。如果想把城市中产阶级吸引过来，除了迎合他们现有的购房需求外，还应对居住需求做适度引导。一方面尊重消费者需求，另一方面在社区配套、产品设计上实现差异化。

　　其实，今年上半年的郑州楼市情况，可以说是去年年底提出的去库存政策经过半年发酵、落地、执行所产生的结果。但是这种政策红利存在一个递减的过程。目前，世界经济相对低迷，英国脱欧带来了一定的变数，未来的中国经济也将受到一定影响，人民币存在进一步贬值的可能。如果老百姓的就业和收入情况没有改观的话，长期来看，楼市量价齐升的情况恐怕不会持久。

　　预计第三季度，在政策没有发生大变化的情况下，郑州楼市的好形势或将继续维持。但第四季度的楼市情况恐怕不太乐观，届时可能会降温。

(河南商报)

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