房价进击的郑州和合肥 谁是中部下个中心城市

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作者：唐也钦

导读：在此轮房价上涨大潮中崛起的郑州与合肥，谁会成为武汉之后，中部崛起的又一个中心城市?

先是郑州：8月18日，郑州一地块以35.1亿元被金茂置业拿下，楼板价达36915元/㎡，同日拍出的另一块地楼面价也高达36310元/㎡，合起来打了一对王炸。要知道，一天前在广州拍出的“地王”楼面价也只堪堪达到36722元/㎡。

再来就是合肥，过去一年合肥的新建住宅价格涨幅达34%，仅次于深圳与厦门，而其二手住宅过去一年更是以44.1%涨幅领涨全国。

城市定位方面：郑州的“中部中心”地位高于合肥。从国务院对中部城市的总规批复来看，在中部六省会城市中，郑州在定位上被视为“中部地区重要的中心城市”，措辞方面的重要程度，在中部地区仅次于武汉。

在高铁形成“八纵八横”干线通道的时代，郑州则继续巩固了其枢纽地位，接入了陆桥通道、京哈-京港通道以及呼南通道三个干线通道;合肥成为新贵，接入了沪汉蓉、京沪两个干线通道;相比较而言，同样被定位为综合交通枢纽的传统强兵武汉，有点失落地仅接入了沿江通道与京哈-京港澳通道两个干线通道。

GDP方面：武汉、郑州、合肥、长沙、南昌和太原中部六省会中，武汉目前不管是从总量还是增幅来看，都有绝对优势。而郑州的成绩相比稍有逊色：总量一直比长沙要低，位列中部省会第三，而且增速排在倒数第二，预示这两年在GDP总量方面跟长沙的差距也逐渐拉大。

政府财政收入方面：政府的财政钱袋子，不仅仅是能通过政府收入看当地发展情况，这些资金还是城市进一步发展的本钱，各种公共建设投资还得靠它。从政府钱袋子的充盈程度来看，武汉照样遥遥领先，郑州紧随其后，位居第二，合肥嘛，屈居第四。

金融机构的存款余额，在很大程度上代表了整个城市的资金总量。中部六省会城市的金融机构存款排名前三的分别为武汉、郑州与长沙，合肥依然是第四。

人口规模方面：武汉与郑州的人口数量以及人口增长速度都明显领先于其他城市，但在人均可支配收入与消费支出方面，郑州首次在排名中掉出前三，尽管总量各项表现都很好，但涉及到“人均”这种事，人口大省也是十分无奈。

综合来看，郑州成为新中心的可能性最大。中部六省会城市除武汉之外，郑州的综合实力相对较强，在经济发展、财政收入、金融机构存款以及人口规模这几项指标上都能稳稳排进中部省会城市前三，其背后站着河南这一人口大省，底气很足。而且，从地理位置看，郑州能很好地弥补武汉所辐射不到的范围，在高铁时代郑州也进一步稳固了综合交通枢纽的地位。

房价进击的郑州和合肥，谁是中部下一个中心城市?

在此轮房价上涨大潮中崛起的郑州与合肥，谁会成为武汉之后，中部崛起的又一个中心城市?

▍房价扶摇直上，合肥、郑州争做中部新中心?

最近有两个中部城市的房地产市场引起了DT君的注意，一个是郑州，另个是合肥。

先是郑州。8月18日，郑州一地块以35.1亿元被金茂置业拿下，楼板价达36915元/㎡，同日拍出的另一块地楼面价也高达36310元/㎡，合起来打了一对王炸。虽然DT君已经习惯了各地“地王”频出，不过这一次DT君还是被惊到了：要知道，一天前在广州拍出的“地王”楼面价也只堪堪达到36722元/㎡。

再来就是合肥，这个就不用DT君多说了。去年下半年以来，合肥就成了全国楼市最大的一匹黑马：过去一年合肥的新建住宅价格涨幅达34%，仅次于深圳与厦门，而其二手住宅过去一年更是以44.1%涨幅领涨全国。

合肥与郑州同属中部，两地房地产市场的这一轮集体爆发，难道真的预示着中部要崛起了?

这里不妨来看看中部其他省会的情况。从下图的数据看，在房价方面，在此轮房价上涨之前，中部省会城市的房价排序还算均匀稳定：武汉自然是第一，郑州与南昌稍落后，合肥与太原排在第三，而长沙大幅落后，处在垫底。

不过，进入2016年之后，合肥就成了大黑马，房价直接超越武汉成中部第一，而郑州房价也开始拉升，逐步甩开了南昌。

一般来说，国内城市的房价水平一定程度上能够反映这个城市的经济发展水平。以往在中部，武汉是不可动摇的中心城市，这不仅反映在了国家层面的各种规划上，也一直反映在当地的房价上。不过，随着合肥、郑州房价的大幅上涨乃至赶超武汉，是否意味着这两座城市的经济水平比其他中部省会有了大幅提升呢?继武汉之后，谁又能成为另一个中部中心城市?

DT君带你用数据来看。

▍城市定位：郑州的“中部中心”地位高于合肥

在国内，某一区域的房地产市场的走势，很大程度上受到国家对该区域的总体规划、政策定位的影响。中部省会城市各自的发展定位都是怎样的呢?

从国务院对中部这些城市的总规批复来看，在中部省会城市中，郑州在定位上被视为“中部地区重要的中心城市”，措辞方面的重要程度，在中部地区仅次于武汉。

而合肥在今年5月经国务院批复，被定位为长三角城市群副中心城市，一只脚已经跨出了中部。合肥在中部地区的地位虽然可能比以往有所提升，但定位中未出现“中部中心城市”字眼。

如果再进一步来看各省会城市的具体功能定位，武汉、郑州、合肥都是国家重要综合交通枢纽，这一点在2016年5月的铁路大调图中也展现出来。

在高铁形成“八纵八横”干线通道的时代，合肥成为新贵，接入了沪汉蓉、京沪两个干线通道;郑州则继续巩固了其枢纽地位，接入了陆桥通道、京哈-京港通道以及呼南通道三个干线通道;相比较而言，同样被定位为综合交通枢纽的传统强兵武汉，有点失落地仅接入了沿江通道与京哈-京港澳通道两个干线通道。

令DT君略感意外的是“国家历史文化名城”长沙，京广线、沪昆线以及最新规划的厦渝线都经过于此，接入干线通道数量超过了旁边的武汉。

仅从交通地位来看，进入高铁时代之后，郑州、长沙以及合肥，都对武汉都形成了强有力的威胁。

▍GDP总量：郑州合肥距离武汉，还隔着个长沙

说到规划上的城市定位，DT君觉得，定位体现的更多是国家对一座城市的规划与期待，倒不一定与其目前的真实水平相符。有时候，用GDP来衡量一座城市的经济实力，要显得更加客观，毕竟经济发展才是正经事。

在GDP方面，中部各省会城市差距还是明显的：武汉目前不管是从总量还是增幅来看，都有绝对优势。

合肥的GDP总量排在长沙与郑州之后，且仅为武汉的一半。不过合肥从2011年至2015年的GDP增幅是除武汉以外的城市中最大的。也就是说，尽管底子并没有那么好，但合肥近几年发展速度确实还不错。

长沙过去几年的GDP总量与增幅都稳稳排进中部前三，郑州的成绩相比稍有逊色：总量一直比长沙要低，位列中部省会第三，而且增速排在倒数第二，预示这两年在GDP总量方面跟长沙的差距也逐渐拉大。

太原直接全线垫底。

▍政府财政收入：郑州仅次于武汉，合肥列第四

经济发展的成果会直接反映到钱袋子上来，有两个钱袋子是DT君比较看重的：一是政府财政收入的钱袋子、二是整个城市的金融机构的存款钱袋子，后者直接能够反映该地群众生活的情况。

政府的财政钱袋子，不仅仅是能通过政府收入看当地发展情况，这些资金还是城市进一步发展的本钱，各种公共建设投资还得靠它。从政府钱袋子的充盈程度来看，武汉照样遥遥领先，郑州与长沙紧随其后。合肥嘛，屈居第四。

接着再来看看各城市金融机构的存款余额，这在很大程度上代表了整个城市的资金总量。

武汉、郑州与长沙依旧稳稳占据前三甲，合肥依然是第四，南昌则跟太原调了个位置。不过，需要指出的是，武汉与其他中部省会城市在金融机构存款方面拉开的距离并没有之前那么大了。

▍人口规模：郑州有一定优势，但人均嘛……

考察一个城市的竞争力时，人口往往也是一个很重要的参照指标。一方面，人多力量大，集中力量才好办大事;另一方面，城市的竞争力最直接就体现在对人口的吸引力上。

从人口来看，武汉与郑州的人口数量以及人口增长速度都明显领先于其他城市。

但是，另一个数据也表明，将人口与经济发展情况综合考察后，结果会很不一样。不同于前文提到的经济总量排名，人均收入和人均消费水平，很大程度上能够体现当地人民的生活水平。

在这一点上，一直遥遥领先的武汉竟然被长沙超越，长沙人民收入比武汉高，人均消费水平也高于武汉。

合肥人均可支配收入排在中部省会第三，但合肥人民的消费意愿明显比不上其收入，跟其他省会城市相比就节约了些。

而郑州首次在排名中掉出前三，尽管总量各项表现都很好，但涉及到“人均”这种事，人口大省也是十分无奈。

▍结论：综合来看，郑州成新中心的可能性最大

从前文的对比已经可以看出，在武汉之外，郑州的综合实力相对较强，在经济发展、财政收入、金融机构存款以及人口规模这几项指标上都能稳稳排进中部省会城市前三，其背后站着河南这一人口大省，底气很足。

而且，从地理位置看，郑州能很好地弥补武汉所辐射不到的范围，在高铁时代郑州也进一步稳固了综合交通枢纽的地位。

而反观合肥，合肥当下的各方面指标在中部其实并不拔尖，承担“中心城市”这一重任并不太够份量，但是它相当担得起“新贵”这两个字。一方面是在经济发展各方面在中部尚不拔尖的情况下，被定位为长三角城市群副中心城市;另一方面，在今年的铁路大调图之后，在高铁时代的交通规划中获得的权重大幅提升。当然，合肥过去几年的经济发展增速还算比较乐观。获得这么多的宠爱，房价也被各方看好，DT君也能理解。

令DT君感到意外的是之前并没有注意到的长沙。从前面分析来看，它的综合实力在中部各省会城市中显然是前列，但是唯一的功能性定位仅有“国家历史文化名城”，而房价直接在中部各省会城市中垫底。好奇的DT君查了下当地人对房价的解释，原来一方面是当地大量企事业单位提供单位福利房，许多群众并没有买商品房的需求，一方面土地储备资源丰富，市场供应大。

再看看长沙排在中部首位的人均收入及支出，DT君突然觉得，管它是不是中心，这座吃喝玩乐娱乐至上且房价至今仍旧很低的城市，或许才是最亲民的。至于要不要争一把中部的重要中心城市地位，从此次铁路大调图获得接入三条干线通道的权重，以及湖南对长沙越来越重的关注，人家显然也是有野心的。

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