年前郑州将集中供地6000亩 房价会降温吗？

郑州计划在今年年底前追加6000亩住宅用地的供应量，响应了前不久“郑九条”政策关于“年底前集中供地”的规定。土地供应量的增加能有效缓解供求矛盾，改变市场预期，平稳楼市。

但是，这些增量土地中，“净地”占多大比例?效果如何，还需市场检验。

今年下半年6000亩住宅用地为开发商“解渴”

今年楼市异常火爆，成交量激增，在各种需求集中释放的刺激下，郑州房价快速上涨，并有继续上行的趋势。与此同时，郑州土地拍卖也呈现出激烈的场景，开发商拿地异常积极，竞拍激烈，地王不断涌现。

今年以来郑州“地王”一览。2016年9月14日，郑州老经开区，阳光城(资料 图库)摘得航海东路与经开第一大街西南角106.02亩地块，容积率大于1小于4.5，总地价28.24亿，折合单价2663.64万元/亩，楼面价8878.86元/㎡，再创经开总价地王。

两者相互作用，郑州房地产市场呈现一种“过热”的态势，造成一种“房不够卖”、“地不够卖”的“供应不足”的印象，这成了一个突出问题。为此，郑州市政府紧急发布了一个《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》(外界称“郑九条”)，旨在限地价、控房价，平稳郑州房地产市场。

时隔不久，20日晚，郑州市国土资源局发布消息，称经市政府研究，今年年底前，郑州市主城区(市内五区及郑东新区、高新区、经开区)将集中供应6000亩商品住宅用地。郑州市国土资源部门将通过合理把握土地供应结构和布局，加快土地供应节奏，有效改善房地产供需关系，以达到稳定市场预期、保障郑州市房地产调控措施落实到位的目标。

有业内人士分析称，此举可认为是响应“郑九条”中“扩大居住用地供应规模，调整优化布局，加快供应节奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供应市场”的专项举措。

据了解，2015年，郑州市主城区全年供应商品住宅用地4911亩，今年18月份已供应5300亩，按照年底再供应6000亩的计划，今年郑州市主城区商品住宅用地将达到11300亩，是去年全年供应量的2.3倍。

数据：近三年郑州土地供应逐年增加，今年最多

郑州市2011-2016年土地拍卖情况

河南商报记者从郑州市国土资源局公布的资料中得知，郑州市2016年度土地储备计划中，2016年度郑州市本市内八区国有建设用地供应总量控制在4415.8公顷(折合66237亩)。

其中，在2016年度郑州市本级土地供应总量中，用地结构方面，住宅用地为2230.36公顷(折合33455.4亩)(不含保障房)，保障房用地218.18公顷(折合3272.7亩)、商业用地774.45公顷(折合11616.75亩)，工矿仓储用地445.69公顷(折合6685.35亩)，公共类用地747.12公顷(折合11206.8亩)。

住宅用地的供应量达到近三年来的新高。河南商报记者了解到，今年土地供应的一个原则就是，统筹处理好“收储与供应之间、近期与远期之间、增量与存量之间”的关系，确保收储规模不降低，供应总量不减少。

2015年郑州市计划供应国有建设用地总规模为2521.47公顷(折合37822.05亩)。其中，住宅用地为849.06公顷(折合12735.9亩，其中，普通商品住宅用地695.10公顷，折合10426.5亩;保障性住房用地153.96公顷，折合2309.4亩)，商业用地280.22公顷(折合4203.3亩)，工矿仓储用地343.86公顷(折合5157.9亩)，交通运输用地551.28公顷(折合8269.2亩)，其他用地497.04公顷(折合7455.6亩)。

2014年郑州市国有建设用地供应计划拟供地总量约为2005.47公顷(折合30082.05亩)。住宅用地约903.03公顷(折合13545.45亩，其中：保障性住房用地197.65公顷，折合2964.75亩)，商业用地约223.80公顷(折合3357亩)，工矿仓储用地约231.58公顷(折合3473.7亩)，其他用地647.06公顷(折合9705.9亩)。

从这三年的土地供应计划来看，今年的供应力度最大。从住宅用地供应量看，今年是2015年的2.6倍，是2014年的2.4倍。

分析：业内称加大土地供应可稳定市场预期

郑州加大土地供应量，能否解决目前房价过快上涨的问题呢?易居研究院智库中心研究总监严跃进最近也关注到了郑州房地产市场“过热”现象。

严跃进认为，增加土地供应，并不能完全解决房价问题，因为郑州今年房价过快上涨以及需求爆发的原因比较复杂，比如，有去年被低迷的市场抑制了的正常的购房需求，突然释放;受一线城市房地产“周期规律”的影响，房价暴涨效应传到至郑州，有不少“流动性热钱”流入到楼市，投资客涌入的影响;有郑州土地供应偏紧的因素，导致开发商“激情”拿地，影响市场预期和房价预期;还有郑州城市大发展所带来的本来就正常的购房需求，等等。

今年8月28日，郑州某楼盘开盘现场堪比春运。 河南商报记者 高瞻展/图

严跃进说，增加土地供应，从短期效果来看，就是影响市场预期，“降温”房价。如果土地供应不足，则会加剧市场后续供求矛盾，引发人们对未来房子的供应紧俏的猜想和恐慌，导致部分需求提前介入市场，进而“升温”楼市。如果加大土地供应，虽然不会立刻增加商品住房的供应量，但有个关键性作用，即需求可能会快速消退。

郑州一位从事房地产业开发近20年的资深人士向河南商报记者说，加大土地供应量，对平抑偏高的郑州房价是有好处的，因为郑州房价现在已经涨到天花板了，动不动就涨几千元，这正常吗?同时，对房企来说无疑是个好消息，开发企业也不想拿高价地，也不愿意用真金白银去拍那些高出土地价值很多的土地“鸡肋”。“地王”频出的现象会有所减弱。

今年1-9月份郑州数家楼盘真实售价(数据来源：米宅 图片来源：郑州楼市)

他分析道，房企会充分考虑因供应量增加，进而调整自己拿地的策略和成本。另外，也会对开发企业目前在售项目的定价、销售策略与速度进行调整。也就是说，加大土地供应，尽管不能立即改变市场实际供求比，但会通过调节市场参与各方的预期，进而影响其买卖房屋与土地、定价等行为，达到稳定市场的作用。

追问：土地计划供应多，为何市场放量少?

郑州的土地供应量增加了，但开发商仍然感觉“不够” 河南商报记者 唐韬/摄

一位曾多次参与郑州土地市场竞拍的房企高管向河南商报记者陈述了这样一个事实：在今年的土地竞拍中，开发商争抢的土地中，悉数都是“净地”(相对于城改地块的说法，不牵涉房屋征收和拆迁补偿)，仅有的几块城改地，也被北京一家房企K2“搅局”了。

郑州2016年度的计划土地供应确实不小，为何在市场上出现的挂牌住宅用地不多呢?上述人士分析认为，郑州三环内几乎没有“净地”了，只有大量的城中村改造用地，尚待开发。这些地块列入计划后，就成了让开发商“垂涎三尺”的“香饽饽”。但是，房屋征收和拆迁补偿工作是一项艰巨的任务，道阻且长。列入计划的，在实际操作过程中，会遇到各种麻烦，从而影响放量进度。

而且，城改地块的开发，按照目前郑州的市场规则，多由政府和合作开发商协议开发，就是所谓的“内定”。其所开发的商品住宅，一两年内根本无法入市。像K2这样的外来房企，在既定规则框架之下，裹挟大量的资本前来争抢城改地块“肥肉 ”，对本地企业来说，是一个巨大威胁。对政府来说，原定的市场放量节奏也会受到一定的影响。

中国城市产业发展联盟主席陈宝存认为，高房价归根结底都是由土地财政引起的，即使靠政策暂时压住地王的产生，增加土地供应量，开发企业会不会“买账”，还不一定。因为，这些增量中“净地”占多大比例，区域分布如何安排，还需要观察。

另外，从郑州目前入驻的外来房企看，那些来自一线城市的开发商似乎不缺资金，土地市场需求越来越强烈。所以，加大土地供应量，会对过热的市场起到缓解矛盾的作用，但还需要多管齐下才能平稳楼市。

作者：河南商报记者 邓飞

编辑：史海山

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