郑州不动产登记新政40天：房管局国土局流程不清

10月1日7时许，郑州市民莫晓(化名)与二手房原房主一起赶到郑州市管城区不动产登记分中心，满心期待不动产登记申请能被受理。然而排了4个小时队来到办事窗口前，等待她的却是“当头一棒”——系统里查得到土地信息，却查不到房产信息。

工作人员告诉莫晓，查不到房产信息属于市房管局的问题，他们会上报市国土局，让她等电话通知。莫晓感到惊讶的是，9月22日办理权籍调查时，工作人员就告诉她查不到房产信息，让她先办权籍调查，“没想到兜了一圈，等于这10天没有一点进展。”

8月25日，郑州正式启动不动产登记。一个多月来，“办证”成了“老大难”，“28天仅发42份产权证”成为媒体频频引用、拷问的数据，而市房管局与市国土局之间流程不清、衔接不畅，直接酿成二手房交易市民的噩梦——

买房者住不了房或无法贷款，卖房者拿不到尾款。郑州房价涨势“高烧”不退，许多人为了赶紧交易不惜借高利贷垫资，高额利息成为他们头顶的“达摩克利斯之剑”，在为“领证”苦等的三四个月甚至半年里，一天天把人压垮……

“政策不明朗的时候，很长一段时间，买方、卖方、银行、中介，谁都不知道后面一步要怎么办，该找谁，房管推国土，国土推房管，我们就是新政实验的小白鼠。”一位郑州市民说。

8月20日是个分界线

郑州市民唐栋(化名)没有想到，自己一不小心站到了政策“新旧交替”的边缘。

今年6月，他打算将自己在郑州的一处房产卖掉，归还生意上的民间贷款，余钱为正读幼儿园的孩子置换一套学区房。7月，他签约入驻了3家商场，憧憬着9月、10月份的生意旺季。

这套房子总价110万元，原本贷款28万元。为了办理解押，唐栋不得已挪用了6万元货款。

后来在房管局办理的网签、过户，买家都通过中介走了“快件”，也就是花钱加急“插队”办理业务。

下一步，买方办理房屋抵押获得银行贷款，唐栋可在协议期限8月20日前拿到尾款。但意外发生了。

原来中介一位金融经理生孩子休假，接手的门店经理对房管局流程不熟，所谓的“快件”一拖就是数日。唐栋说，房管局8月15日办理了过户，买家领到房产证已是8月23日。而再过2天就是郑州正式启动不动产登记的日子。

唐栋得知新政实施的时候，一下傻了眼。是继续走房管局，办房屋他项权证?还是走不动产登记中心，办抵押权的不动产登记证明?从8月底到9月中旬，他不断奔走在房管局和国土局之间，讨要说法。

郑州市房管局官网显示，8月22日，郑州市房管局发布一则通告称，“按照郑州市人民政府的统一安排部署，我市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施‘停旧发新’。即：房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》;改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。”

通告称，“我局自8月20日起，继续办理房屋交易和产权管理业务，停止办理各类房屋登记业务”，“2016年8月19日前，我局已经受理的房屋交易和登记业务，我局将继续办理完毕，按原模式发放房屋权属证书或证明。”

8月19日和8月20日，差之一日，流程却谬以千里。唐栋估算，如果走市房管局的老政策，拿了房产证后办他项权证，最多半个月，走“快件”两三天就能拿到。但不动产登记，一切都是未知数。

“既然是最后一批了，为什么不能按老政策走完呢?他们就是不走。新政策一出，两个部门还没有衔接好，根本不能往下进展，任何问题都是观望，没法办。”唐栋感叹。

大多数时候，唐栋咨询的工作人员都以问题太复杂，直接回答“不知道”。

由于不动产权属证书原件是申请抵押权登记的必需材料，一旦已领到的房产证作废，唐栋就要重新申请领取不动产权证书，中间流程还包括：让市房管局出《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，到不动产登记中心办理权籍调查，申请办理不动产登记。仅从申请到领证，法定期限为30个工作日。

在新政交接过程中，为了一本房产证，郑州市房管局和市国土局也争了近半个月。

据当地媒体报道，新政初期，郑州市房管局办完房屋交易过户业务后，要求没收房产证原件，仅发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，作为申请不动产登记的凭证。但郑州市不动产登记中心又要求必须携带房产证原件，认为确认单不符合登记的法律规范。

根据2015年8月河南省政府办公厅发布的《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见(暂行)》，“各地要将房屋登记、林地登记、土地登记等职责，整合由国土资源管理部门承担;行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。”

郑州房管部门称，为防止“一房二卖”，必须收回老房本。国土部门则强调“申请人在申领不动产权证时，不动产权属证书的原件是法定的要件之一”。

由此，郑州市民办理不动产登记便陷入了“死循环”：先办权籍调查再过户，还是先过户再办权籍调查?两个部门都搞不清楚。

直到9月7日，才有了解决方案：房产证原件仍由房管部门在房产交易时留存，当日审核结束后，次日移交国土部门查验审核，最后，再流转回房管部门。

“流转不动”的不动产登记档案

然而，等待档案流转，少则几天，多则数十天，又成了无穷的煎熬。有市民称，流转太慢等不及，托关系从房管部门拿出了档案，结果不动产登记部门不认，“非得让市房管局转过来才行，气死人了。”

9月22日，针对“不动产登记难”的问题，多个郑州市民集体反映了一次情况。次日，郑州市政府召集房管、国土两部门，开会研究不动产登记工作中所遇到的问题，形成《关于优化房产过户办理不动产登记流程备忘录》(以下称《备忘录》)，并于9月24日起实施。

其中一条就是，当事人申请不动产登记需要提供原件的，房管部门应当将有关原件一并交当事人。待不动产登记完成后，对应当由房管部门保存的资料原件定期整理返还房管部门;其中，房屋所有权证书应加盖作废公章后退还房管部门。

据当地媒体报道，到9月26日，郑州市房管局下发通知，市民可自行提取档案。当日，某区房管局服务大厅张贴的领取房屋交易档案说明显示，当日领取“确认单”的，于第三天领取档案。凡是9月21日前领取“确认单”的，个人交易档案已转交至市不动产登记中心;9月22日领取“确认单”的，档案一部分转交至市不动产登记中心，另一部分留在房管局档案室;9月23日以后领取“确认单”的，个人交易档案在此处领取。

事实上，市国土局是市房管局与各区不动产登记分中心配发及接收档案的中间单位，市国土局对下级单位的配送十分不畅。

据“北京时间”报道，9月26日上午，市房管局档案室被前来咨询的市民挤满。工作人员开始称“国土局不收档案了，应该去问国土局怎么办”，在争吵中又突然改口，“国土局凭什么不收，都装车给他送过去!”

5000多份卷宗送到了郑州市不动产登记中心，工作人员没有直接接收，要求向领导请示怎么处理。此后，五名市房管局工作人员和四名市民代表，守着五千多份档案等到接近下午两点，得到答复：“各区不动产登记分中心来分别领取各区档案”。

市房管局通报数据显示，从9月7日至23日，郑州市共有约7800余卷材料从市房管局“流转”至不动产登记部门，截至26日，总数已达11800余卷。而据郑州市国土局统计，8月25日至9月21日的28天时间里，郑州市不动产登记中心一共发出42本不动产权证书。

“今年中旬以来郑州二手房交易量猛增，这也出乎我们的意料。”郑州市国土局负责宣传的工作人员告诉澎湃新闻记者，市不动产登记中心刚成立，各区分中心人手不够、流程不畅通、系统不完善，导致积压件过多，间接影响后续档案流转的效率。

据其介绍，9月22日，郑州市国土局宣布多项 “提速” 政策，如周末加班、上班时间改为早八点到晚八点、领导驻点、增加人手、网上公示等，此后3天分别发证105份、130份、108份，总计343份。

“郑州不动产登记中心在设立初期出现‘肠梗阻’，存在对申请量预判不足、业务技能不熟、审核复杂谨慎等客观原因，应当给予适当的包容和谅解。然而，同一个部门，曝光之后工作效率天差地别，也暴露了一些问题。”9月28日，人民日报发表评论文章《行政效率别总靠倒逼》。

文章称，在郑州不动产登记工作探索过程中，也确实存在政策执行的僵化和部门壁垒的高筑。“从当地国土资源部门设立不动产登记中心开始，就陷入了与房产管理部门的掣肘当中……原本意在帮助群众减轻管理与交易负担的政策红利，却在执行中变成了群众的负担。”

澎湃新闻记者采访的数位郑州二手房交易市民，均曾花费大量时间奔走在市房管局、市国土局、区不动产登记分中心之间，了解档案流转的进度。

10月1日，在金水区不动产登记分中心门口，澎湃新闻记者看到，仍有不少市民聚在告示板前，于该中心公布的档案流转名单里寻找自己的地址信息。一位市民甚至自己搭建了网站，更新档案流转数据，方便市民直接搜索查询。

“原来自己还不是最惨的”

在等待的一个半月里，唐栋的生活经历了翻天覆地的变化。

为了迁就买方快速入住，8月15日办理完过户，唐栋一家就搬了出来，为此将另一套对外出租的房子提前收回，给租客赔了3个月租金5400元。

遭遇新政，原计划8月20日到手的88万元尾款不见踪影，唐栋的资金链很快开始捉襟见肘：民间借贷的30万元，8月份到期还不了本金，利息翻倍，达每月2万多元;因6万元货款拿去垫付房子解押，生意无法营业，员工工资停发，已经签约的3家商铺白白空着，每月场地租金总计又是近1.9万元。

租客腾出的房子需要重新装修，刚刚拆除了大部分物件、装上保险门，因为缺钱也只能喊停。唐栋带着父母妻儿只好借住哥嫂家，9口人挤在一个屋檐下。

唐栋加了5个针对性问题的维权群，每个群少则几十人，多则三四百人，还有好多500人大群已经满员无法加入，他还参加了一次集体反映情况的活动，整个过程中他发现“原来自己还不是最惨的”。

澎湃新闻记者采访了数位郑州二手房交易市民。其中许多人因害怕郑州房价继续暴涨，先买再卖，碰上不动产登记新政，两边房产都迟迟无法办理登记，一拖几个月。为了支付房款，有人不得已卖车，有人四处问朋友借钱、或借信用卡套现，借高利贷者亦非少数，每日利息少则500元，多则4000多元……

一时间，郑州好似全城患上不动产登记“焦虑症”。一位郑州市民向澎湃新闻记者感叹，再也不敢买二手房了，以后要么买一手房，要么就好好住着，放弃学区房的念头，让孩子改上私立学校。

“不动产登记还是新生事物，房管和国土部门之间在管理和流程对接上还不够顺畅，工作有待磨合完善，出现问题后，我们都想方设法及时出台措施予以解决。希望市民能理解。”9月30日，郑州市国土局负责宣传的工作人员告诉澎湃新闻记者，市国土局已使出“洪荒之力”来加速办证。

“按照郑州市政府要求，郑州市不动产登记工作将进一步梳理登记办证流程，明确时间节点，坚持环节再压缩、流程再优化原则，对目前登记程序进行再优化后适时向社会公布。”9月30日，郑州市不动产登记中心一位负责人称，中心人员正在全力以赴消化存量，加快办理登记效率。

国土部督查后，“提速”措施密集出台

9月21日，由国土部相关负责人带队的国家督察组来到郑州，对郑州不动产登记工作的推进、落实进行为期3天的专项督导。随后，郑州市国土局密集出台新政：压缩权籍调查时间、明确房管和国土部门间档案流转方式，国庆不休假加班加点……

9月29日下午4时，郑州市国土局派员进驻6个房管局交易大厅，开通“不动产登记”窗口，次日正式上线，民众呼吁多时的“一站式”办理终于成为现实，这也是武汉、长沙、南京等地均采取的办证举措。

事实上，2015年10月国土部住建部发布的《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》中明确指出，“房屋交易和登记业务办理尽量在一个服务大厅，进一步优化服务流程，提升服务水平，实现一个窗口受理，‘一站式’、规范化服务。对于房屋交易与不动产登记服务大厅分设的，房产管理部门和不动产登记机构要加强沟通协调，可以互设服务窗口，受理相关业务。为方便群众办事，对于能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求群众重复提交”。

唐栋觉得，郑州的这些“提速”措施都来得太晚了。

一位市国土局工作人员曾告诉他，市房管局和市不动产登记中心之间衔接系统还没有建好，但“全中国最大程序公司已经入驻国土局，正在开发”。

澎湃新闻记者从市国土局负责宣传的工作人员处证实，郑州将完成并试运行房产交易、不动产登记信息平台，实现信息实时推送、互通共享、高效运用，该平台预计从10月1日起上线试运行。

对此，唐栋认为郑州在重大政策改变时准备不力。

9月22日参与集体反映情况活动后，唐栋得到了相关领导答复：原来买方领的房产证有效，可到区不动产登记分中心处申请不动产登记证明。但“上面的政策下面是否实施”，唐栋心里仍然没底。

他后来了解到，买方的房产本一开始在银行那里，被市房管局收走后，到了东区房管局。9月28日，他在东区房管局查询获悉，档案已发到房屋所在区的不动产登记分中心。当天，该区国土局官网公示了一份“市房管局移交档案名单”，唐栋的房屋在列。

9月29日下午，唐栋查询确认了档案已流转，马上开车到区不动产登记分中心准备申请登记。但这一次，土地问题成了最后的“拦路虎”。

原来，该小区分南北两个片区，中间被一条路相隔，有两张土地证。但在不动产登记中心的权籍调查中，两个小区由同一个开发商开发，实为一个小区，理应只有一张土地证。此外，开发商还存在侵占规划公共绿地和道路建设楼盘的问题，也需要补交罚款和土地出让金。

据澎湃新闻记者了解，由于土地问题，该小区大量进行二手房交易的业主，都无法顺利办理不动产登记。有一位卖房业主因为要买的另一区的房子也发现土地遗留问题，更陷入双重焦虑。

“不管几张土地证，不都是原来国土局自己发的吗?”这是他们共同的疑惑。

不过，就在10月1日，郑州市国土局又宣布重大政策调整：即日起郑州二手房交易、抵押和抵押注销暂不进行土地和房屋属性挂接，在审核房屋产权信息后，即可核发不动产登记证书。但截至10月2日，有区分中心在国庆后的预约登记中开始适用“简易程序”，也有区分中心表示仍未接到通知。

10月3日，唐栋听买方说收到短信通知可以受理不动产登记，马上赶去房屋所在区不动产登记分中心核实情况。工作人员称，申请可以受理，但土地问题不解决，还是不能出证。

在工作人员要求下，买方必须按照模板手写一份声明：“因×××土地有问题，该小区尚不具备办理不动产权证书的条件，本人申请提前受理。本人声明，因土地问题造成不动产权证书不能按时出证，与区不动产登记分中心无关。”

留给唐栋的还是不知何时到头的等待。

不管怎样，他只盼着赶紧把这场噩梦做完，到时候第一时间就把买家、中介、银行、维权者等等所有办证相关人的联系方式都删了，找个深山老林修养几天，好好舒缓这颗“备受压抑”的心。

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