无房本的黄金地段地下商铺 想搞投资的我要不要“入手”

　　河南商报首席记者高瞻展

　　实习生张贺明/文记者邓万里/图

　　在郑州不少黄金地段，有房本的地下商铺每平方米售价达3万元左右，一个实用面积20多平方米的地下铺位每月租金达2万元左右。

　　在这片少有人关注的投资领域，存在投资群体少、缺乏估价标准、交易频次弱、买卖双方信息不同步的状况，风险与商机并存。

　　河南商报记者走访了10多个各种类别的地下空间，为你解读“地下楼市”市场价值。

　　【价格】

　　500平方米的地下超市

　　标价600万元

　　在金水区南阳路某小区，一家位于地下的超市挂牌价600万元。

　　河南商报记者在现场看到，这家超市位于小区地下车库内，里面别有洞天。从日用百货到蔬菜、水果、生鲜、速冻食品，应有尽有，还布局有一个菜鸟驿站。

　　“想把超市转手，是因为还有别的生意要做，实在顾不过来。”超市老板介绍，这家超市实用面积500平方米，售价600万元，但没有房本。

　　对于这个报价，小区业主赵先生并不认可：“这超市规模虽大，但用的是小区地下车库的地儿，好在有菜鸟驿站，平时超市人气还行，但小区地下空间都是人防工程，办不了房产证。”

　　商业地产地下商铺

　　每平方米3万多元

　　从上述小区向东南方向约3公里处，东风路与丰庆路交叉口附近，某商业地产项目也在出售地下空间，置业顾问刘先生介绍：“负一层空间也是商铺，能办房产证，剩余少量地下商铺对外出售，每平方米3万多元，房价按建筑面积计算，公摊面积约占一半。”

　　而在东风路花园路、航海路经开第四大街附近的两处商业项目，置业顾问均表示地下商铺可办房本，售价分别是每平方米3万元和每平方米2万多元。

　　“虽然是在地下，但我这是黄金地段，正儿八经是个商铺，有房本儿能交易。”市民侯林（化名）在大上海城负一层商业街拥有一个靠近路口的32平方米的商铺，她要价98万元，算下来，每平方米合3万多元。

　　【调查】

　　地下商铺二手市场

　　交易频率较低

　　“有朋友急用钱，想把地下商铺便宜点卖给我，这投资划算吗？”近段时间，通过公众号楼市商报（loushishangbao）后台，有粉丝发来这样的疑问。在多个二手房交易网站，河南商报记者发现，并无地下商铺这一品类，也很难查询到交易历史价格。

　　“以前，地下空间不被人重视，一个有房本的地下商铺，价格也就跟附近的住宅持平，比一楼商铺至少便宜一半。”资深二手房经纪人王青（化名）告诉河南商报记者，这类“地下房产”在二手房市场交易频率很低，房主前几年买入价格低，商铺租金高，租金收入抵扣银行按揭还有盈余，不是急用钱不会卖，想购买此类房产只能靠运气。

　　地下商铺实际售价如何

　　河南商报记者找到两宗一年内地下空间交易抵押的实际案例。

　　在2017年的一宗房产抵押交易中，大上海城负一层一处建面不到25平方米的房产，抵押借款25万元，抵押价格折合每平方米1万多元（抵押价格一般远低于实际售价）。房屋所有权证显示，该房产于2009年通过出让方式获得土地使用权，2011年取得房产证。

　　今年1月，金水区健康路上一处负一层房产、建面1000余平方米的地下空间进行交易，售价为18000元每平方米，有房产证，目前为咨询培训类用途。

　　【投资】

　　没有房本的地下商铺

　　保值增值空间很小

　　王青提醒：上述南阳路某小区的地下超市，其所在的车库实际上是人防工程性质，12000元每平方米购买的只是使用权，无法办房本意味着房产无法抵押担保，保值增值空间很小。

　　类似这样的情况还有很多，丰庆路上一处老旧小区的地下室也在对外招商，看管地下室的张大爷介绍，地下空间没有房产证，只能租赁，每间10多平方米，每月800~1000元。阴凉的地下室内，灯管绽放着白光。除了一家文具店外，几间店铺卷闸门紧锁；地下室中央几排摊位闲置，落满厚厚的灰尘。

　　地下空间投资价值指标：

　　房租+溢价+抵押变现

　　“衡量地下空间投资价值的指标有两个，一是房价，二是租金。”1月21日中午，在二七广场附近一家星巴克咖啡馆，房产投资老炮儿孙兵（化名）分析。

　　“投资追求的回报，不简简单单是房租收入，而是房产本身的溢价。”孙兵以自己持有的金水区一处地下商业房产举例，2012年前后，购买价仅有8000多元每平方米，现在价值已经至少翻一番，挂牌价两万多元。孙兵分析，只要购买的是可以办理房本的地下空间，凭房产证、不动产证，就可以向金融机构进行抵押贷款，获取现金流。

　　临近交通枢纽

　　地下商铺更好租

　　孙兵说，商铺不同于住宅，衡量价值的标准不在于地下、地上，而在于客流量，不少商业综合体都会在地下布局大型超市，无论是人流量还是滞留时间都相当可观，在其附近购买商铺，不愁租不上好价格，“一旦租金收入能抵扣每月的银行按揭款，就是付个首付坐等升值的事儿。”

　　此外，地下空间的价值还与交通便利性和商业体的经营管理有关。

　　1月20日上午10点，德化新街负一层就已人头攒动，“每天人流量数以万计，到了周末或节假日，地铁1号线二七广场站通往地下步行街的入口还‘堵人’呐。”在德化新街负一层做服装生意的小王说，前来消费的主要是年轻人群体，地铁1号线、2号线把它们从东西南北的大学城里拉过来，路很顺。

　　临近中午，在福寿街大同路附近的郑州地一购物街24号出入口外，手扶电梯停用，地下步行街显得很冷清，在此做饰品生意的老王盘了个十几平方米的铺子，叹息生意不好做的同时，他也坦言租金便宜，“租金每平方米每月160元，物业费每平方米每月才10元。”

　　上述俩地下商业街的招商人员介绍，两项目同属于人防工程性质，铺位只能租赁不能买卖。

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