内部渠道买经适房？40多位市民动心苦等7年无音讯

　　有朋友私下透露，说有渠道可以购买到经适房，郑州市40多位市民动心，在2011年时向一家开发公司各自缴纳了15万元~20万元不等的“认购款”。然而他们一直等到现在，房子始终没有音讯，他们所认为的“认购款”，在开发商口中只是一笔“借款”，和购房没有关系。

　　春江苑小区

　　15万认购经适房苦等7年无音讯

　　2011年，一位朋友向陈先生透露说，自己有渠道可以购买价格便宜的经适房，且不用排队，只需先交15万元的认购款。尽管当时陈先生符合申请经适房的资格，但最终还是决定走“捷径”。

　　此后在朋友的安排下，陈先生于2011年9月，在建设路百花路附近的一家银行内，向“郑州建隆置业有限公司”汇入15万元的“认购款”，该公司的会计当场给他们开具了收据。郑州建隆置业有限公司，是位于长江路与行云路附近的春江苑小区的开发商，该小区在当时是一个经适房小区，朋友表示，很快就可以安排陈先生去选房。然而，自从交款以后，“选房”的日期就被一推再推，直到2018年。

　　聊天记录

　　开发商否认“认购款”只承认是借款

　　通过四处联系，陈先生了解到，和他有同样遭遇的有40多人，全都是通过中间人介绍，以认购的形式向郑州建隆置业有限公司汇款15万元~20万元不等，这些人中大多数在当时都有购买经适房的资格，但都是想走“捷径”。今年以来，购房者通过信访渠道多次反映，也和开发公司有过多次协调，均无结果。

　　在多位购房者出示的收据中，记者看到，他们的汇款时间多是在2011年底，收据上盖有“郑州建隆置业有限公司”的财务专用章，但是在“系付”一栏中，写的却是“借款”二字。

　　记者随后与陈先生等人一起去往郑州建隆置业有限公司，见到公司的一位负责人黄先生。黄先生介绍说，春江苑小区是一个保障性住房小区，在2014年之前确实是要盖经适房，但在2014年初，郑州市全面叫停了经适房建设，目前该小区的保障性住房性质没有变，但是到底要建什么还没确定。目前小区除了已建成的两栋楼外，其余的地块仅有用地手续，规划、施工等手续都未办理。至于反映人的诉求，黄先生说，经适房申请和办理一直是房管局主导的，企业根本无法做主，公司也从来没有内部销售过经适房。诸多“购房者”所称的中间人，他不认识，也和公司没有关系。

　　至于“购房者”所持的收据，黄先生解释说，收据上只是写明了借款，并没有其他关于购房的约定。对于这些“借款”，公司是认可的，并表示公司愿意退款并支付相应利息。

　　法律禁止开发商销售经适房，反映人诉求难实现

　　郑州市房管局的工作人员在受访时表示，郑州市早在2014年就停止经适房的申请受理了，即便是在2014年之前，申请经适房也是有严格程序的，购房者需提交包括住房、收入情况等在内的诸多证明，经过“三级审核、两级公示”的程序，审查合格后才具备经适房项目的购买资格，而且还要参与轮候，整个程序都是由房管部门严格办理的。而且，在经济适用住房管理办法中，是明令禁止房地产开发企业擅自销售经济适用住房的，对于一些社会人士声称的内部购买经适房的消息，购房者应该提高警惕，避免上当。

　　河南继春律师事务所的于继春律师认为，从现有证据来看，反映人和开发商之间从法律上来说，应该是一种借贷关系，反映人坚持的“购房”的诉求，在法律上是得不到支持的。而且，私自买卖经适房的行为是国家规定所不允许的，所以，即便双方有口头的约定也是无效的约定。

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　　内部认购不可靠，要当心开发商“毁约”

　　内部认购的形式在房地产行业并不鲜见，很多开发商在建设过程中，因为资金的短缺，都会通过内部认购的方式，提前筹集建设资金，同时也给认购者相应的购房优惠。但是，这种内部认购的方式，实际上蕴含了不少风险，比如近段时间在西安市备受关注的“开发商起诉业主”一案。

　　据《华商报》报道，在2016年4月，西安市民李女士通过内部认购的方式，一次性支付120万余元购买了西安紫杉庄园小区的房屋一套。两年后，在房价飞涨的背景下，开发商西安闻天科技实业集团有限公司（以下简称闻天公司）以认购当时楼盘没有预售许可证为由，将包括李女士在内的12名业主分别起诉至法院，要求确认内部认购合同无效。

　　在李女士与闻天公司签订的内部认购合同中，除约定认购房屋的面积和价格外，还约定在合同签订后，甲方须为乙方保留该房屋至签订正式《商品房买卖合同》时，不得售与第三方，并承诺完全履行本合同约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。

　　今年2月初，包括李女士在内的12名购房者相继收到了开发商发来的《关于处理紫杉庄园内部认购合同的告知函》，告知函中称：双方当初所签认购合同依法应为无效，理由是在签订合同时，双方均明知闻天公司开发建设的紫杉庄园项目没有预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，双方签订的合同为无效合同。开发公司要求购房者在收到函件三日内到公司处理相关事宜。随函而来的还有一份民事起诉状。

　　今年4月，李女士的案件在西安市长安区法院开庭审理。长安区法院认为，依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

　　法院认为，涉案合同应为商品房买卖合同，因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故原、被告双方签订的该合同应为无效合同。2018年6月8日，长安区法院一审判决，原告与被告签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。在判决下达后，李女士对一审判决不服，已提出上诉。

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