46个限购城37个倒戈 住建部正观察北上广深楼市(2)

　　那么开发商是如何想的？不妨再回头看：一年之前，全国各类型开发商都挤到北京拿地，地价越举越高，让任志强这类立足北京的开发商因为拿不到地频频骂街。这种日子还没过多久，北京的土地市场也开始降温了。“有些地块地理位置远，价格又涨得太多，实在担心拿地之后被套住。”一位参加拍地的开发商代表告诉北青报记者，开发商群体肯定希望北京调整限购政策。

　　再看业内人士。对于现行的一些限购政策，在调查中，包括北京房地产中介行业协会相关负责人等在内业内人士也认为存在优化的空间，其中一条就是连续的社保证明。按照北京的限购规定，非京籍人士需要有连续的5年社保证明或者纳税证明才能有购房资格。如果说5年是经过测算得出的结论，那所谓连续这一概念就有“懒政”的嫌疑。

　　北京会不会优化限购？

　　目前来看，正如多位业内人士分析的那样，在所有46个限购城市中，继续选择坚守限购的城市可能只会剩下北京、上海、广州、深圳。

　　深圳几天之前曾明确表态严格执行限购。但不少了解其中缘由的调侃深圳限购政策，“窗户开得和门一样大的时候，门开不开就不重要了。”言外之意，就是深圳在执行限购政策的时候实际上“窗户”越来越大—实际上，深圳是北上广深4个城市中，落户难度最小的一个城市，基本只要本科毕业就可以正常落户，与北京、上海相比非常宽松。而且根据深圳的人口扩展计划，深圳要大力增加户籍人口，从2011年年底到2015年，深圳的户籍人口要259万增加至400万人，增幅超过五成。深圳的限购政策在松绑的户籍政策下，可以说影响非常小，深圳有大量的新增户籍人口可以购买2套房。

　　“不过北京的限购并不是完全针对房地产市场，考虑到北京城市的承受能力，目前北京也不具备完全放松限购的条件。”中原集团首席营运官李文杰告诉北青报记者。但他同时强调，北京具备优化、调整限购的条件。

　　“一个城市的住房需求本来就是立体的、多层次的，应该对不同层次的住房需求进行引导。”李文杰介绍，北京提出了“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的住房政策目标，在低端保障方面主要依靠大量修建公租房来满足需求，中端支撑则引入了自住型商品房，而高端需求则主要由市场来调控，李文杰也认为在高端市场有存在限购优化的空间。

　　“一方面，高端住房需求本身体量不大，对这一层次进行一些放松不会影响大局。但是此前有传闻取消140平方米以上的限购，我认为暂时还不具备条件，因为价格会进行传导，大面积放开后价格上涨，自然会传递至90平方米以下的房子。”在李文杰看来，比较好的方式是通过调动存量，增加供应。

　　“在限购之前，全国各地的人购买北京的房子，他们中不少在北京有三四套。如果长时间限购，既不能买，又不舍得卖，这就会造成空置现象。能否对这些有多套房的人，实施在一定时间内，卖两套可以买一套，这样就能把房子置换出来，增加楼市供应，盘活存量。”李文杰告诉记者。

　　在李文杰看来，在北京不具备完全放开限购的背景下，经过严密论证适当调整限购政策，既能够照顾到改善型住房需求，让一些高收入人群购买大面积房产，又能够增加供应满足不少人首次置业的需求，让城市的住房结构更为合理。 文/本报记者 范辉

　　财经观察

　　改善型购房被“误伤”是时候“松绑”纠偏了

　　全国首个省级救市文件，本月起在福建实施。这份被业内称为“新闽八条”。“新闽八条”新在何处？首先，它以公文形式把改善型购房者定义为刚需，并给予首套房政策待遇；其次，它为改善型购房者提供了低利率房贷的可能。可以说，给改善型购房者适当“松绑”，并提供税费优惠和信贷支持，是“新闽八条”的救市抓手。在改善型购房需求长期被调控“误伤”的大背景下，此举不但能有效释放改善型购房者的市场需求，还能促进房地产市场的健康发展。

　　首先，改善型购房者拥有现实购买力，是完成住建部下半年“千方百计去库存化”目标的中坚力量。高房价抬高了购房门槛，一部分典型的刚需已力不从心，实际等同于被扼杀，还有一部分被保障房、政策房吸纳分流。加上投资投机性购房需求被抑制，现阶段房地产市场的有效需求，主要掌握在改善型购房者手里。

　　其次，改善型购房者能继续抑制投资投机性购房需求。改善型购房者自己已有住房，只是面积和居住条件不能满足新的实际需要。他们换房的主要目的，还是居住。购房行为对他们而言，消费属性大于投资属性。在楼市低迷期释放改善型购房需求，等于把潜在的投资需求提前转化为现实的居住需求，这为楼市软着陆设置了提前量。

　　再者，改善型购房者能促进二手房市场流通。改善型购房者多以“卖一买一”的形式置换新住房，原有房屋需要快速流向市场以求变现。正因如此，发生囤房惜售、坐地涨价等无良行为的概率较小，释放其需求能促进二手房市场健康发展。

　　此前楼市调控中的限购和限贷两大防线，如今已逐渐在越来越多的地方被突破。这预示着，未来调控的主线，势必从“鼓励刚性购房需求，抑制不合理住房需求”，转向更加精准和细化。一直被调控“误伤”的改善型购房需求，要在未来的调控框架中获得更健全的制度设计，让其成为房地产市场稳定的需求增长点。

　　从这个意义上讲，“新闽八条”的确有新意，可能很快会被效仿甚至超越。文/新华

　　新闻背景

　　境外部分国家和地区如何限购

　　香港 额外印花税和买家印花税抑制炒楼

　　面对热钱涌入楼市，香港特区政府在2012年10月出台两辣招。

　　1.提高额外印花税税率(SSD)及适用期

　　如物业持有期为6个月期内出售，税率为20%(原先为15%)

　　如物业持有期超过6个月但在12个月期内出售，税率为15%(原先为10%)

　　如物业持有期超过12个月但在36个月期内出售，税率为10%(原先为超过12个月但在24个月内，税率为5%)

　　2.买家印花税(BSD)

　　非香港永久性居民，即所有外地人士或以公司于香港置业，须负担额外15%的买家印花税，若在三年内卖出物业，另按出售时间征收额外印花税。

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