楼市调控将如何改变房价走向？

　　本次人代会《政府工作报告》在论及改善和保障民生时从平抑房价的角度强调要把握住房的“居住属性”，目前全国各地纷纷出台楼市调控政策，北京也出台了关于楼市调控的“京八条”。从近日国家统计局发布的数据来看，八成热点城市房价环比下调，其中去年北京12月份新建商品住宅价格环比下跌0.1%。那么，北京房价还会再涨吗？楼市调控的效果如何？北青报记者对来自金融、地产、住房保障、教育等领域的多位代表进行了专访。

　　在本次政府工作报告中，重点强调了要把握住房的居住属性，要建立租售并举的住房制度。金融、财税、土地、市场监管等多措并举，探索建立房地产健康发展的长效机制。市人大代表、北京保障性住房建设投资中心总经理金焱对北京青年报记者表示，这是多年以来首次看到市政府工作报告如此大篇幅、具体地描述房地产调控的方向和举措，可见政府稳定房价的决心。丰台团的一名市人大代表称，以前楼市调控给人的印象是比较简单，主要是限购。但这次的政府工作报告提到的长效机制是一个立体的概念，本轮对房地产的调控将是全方位的。

　　焦点一：楼市调控如何改变房价走向？

　　“多举措齐发力北京今年房价难再涨”

　　在本次人代会开幕前的政务咨询会上，市住建委相关负责人对北青报记者表示，北京楼市调控的目标是稳定房价，是否加码将视市场情况而定。如果北京要继续加码楼市调控，重点还是放在抑制楼市的投资投机上。

　　市人大代表、北京保障性住房建设投资中心总经理金焱表示，通过在供给侧调控房价，让住房回归居住属性。保障性住房的建设将是控房价的一个重要措施。金焱表示，北京市的住房市场供应体系当中，我们过去都习惯于买商品房，保障房也是以买为主，经适房、限价房，它都是产权型的，我们过多习惯于居者有其屋，住有所居，在满足供应过程中，中央和北京市，包括这次政府报告都提了要培育发展租赁性住房。虽然就一句话，但是这个对北京的调控房价是非常重要的。为什么这么说？解决刚性需求的人，不一定全部要买商品房，可以通过租赁这个市场，来解决一部分人的住房需求。

　　采访中，多名人大代表告诉北青报记者，在政府力度空前的调控措施中，尤其是综合运用金融、土地、财税等措施，今年房价很难再涨。

　　焦点二：楼市是否有泡沫？

　　“房地产的泡沫与金融风险密切相关”

　　北京楼市是否有泡沫？市住建委相关人士近日曾对北青报记者表示，北京的房价已经过高。过高就意味着泡沫。而在调控楼市的“京八条”中，也涉及到楼市去杠杆的问题，要求实行差别化的住房信贷政策，提高二套房的首付比例。金融手段成为各地调控楼市的一个重要方面。

　　市人大代表、SOHO中国有限公司董事长潘石屹表示，“北京房价涨得也是够高的了”。中央经济工作会议讲房子是用来住的不是用来炒的，其中提到了信贷政策，就是首付款的比例和利率，“开发贷款影响不大，抵押土地什么的，主要是消费贷款，只要把首付款比例提高，需求量就下来了，房价自然就降了”。

　　市人大代表、中国农业银行北京分行行长易映森表示，把房地产的泡沫挤掉本身也是防范金融风险的一种手段。目前，从银行的角度来看，楼市的泡沫还不是很大，但是要未雨绸缪，防范楼市泡沫过大，从而产生金融风险。目前房贷的增加主要是针对个人的住房按揭贷款，这个贷款的防范风险就建立在房地产市场的健康上面，所以银行特别希望房地产的健康发展。在这一轮楼市调控中，许多银行上调了贷款利率优惠政策，这也是从信贷的角度控房价的措施之一。

　　焦点三：高价学区房何去何从？

　　“天价学区房背后是教育不均衡”

　　北青报记者在市人代会多个代表团审议报告时都听到有代表谈论高价学区房问题。

　　“为什么一间人都没法住的房子能炒到二三十万？”“学区房价格何时能降温？”作为西城的顶尖优质校，实验二小的“天价”学区房也一直是大家热议的焦点，一间破旧的小卖部卖到四十多万一平，一间10平米的小平房卖到300多万，甚至供不应求。

　　对于“天价”学区房这样的怪象，作为西城团的代表、北京实验二小教育集团总校长李烈表示，学校附近这些学区房的价值确实惊为天价，但是在市场规律动作下，这类事并不违规，也符合入学的原则政策，无从管控，“就近入学是现行政策，就近的依据就是户口和住房。”

　　李烈认为，天价学区房的根本问题不仅仅在于房价调控，而在于基础教育本身均衡发展问题。学校质量有差距和没有其他选择是出现天价学区房及炒房的重要原因。“按照就近入学的原则，家长可选择的唯一做法就是要把房子、本子落在优质校附近，所以才会导致这些学区房的房价炒高。如果学校之间差异不大，每所学校都很不错，自然也就没有家长会舍近求远，花那么多的钱，去一个孩子和家人都不方便的地方买学区房，甚至是买一个根本不居住的房子”。

　　作为房地产、教育两个行业的“双跨”代表，锡华实业投资集团董事长、二十一世纪国际学校校长张杰庭表示，房价一定是跟学区有关系的，之所以炒出天价学区房，主要还是因为教育的不均衡化造成的。张杰庭指出，还是要推动名校名师定期流动起来，而不是只是对名校进行“翻牌”，同时要从增加公立校的学位上动脑筋。

　　张杰庭提出了一种方案。他介绍，目前建设学校的标准还是40年前的老标准，对容积率、楼层的要求过于落后，“像幼儿园容积率为0.6，只能建三层；小学容积率为0.8，只能建四层；中学容积率1.0，只能建五层，随着社会的发展，电梯、消防等技术的成熟，完全可以调整容积率指标。这样在有限的土地上就可容纳更多的学生，自然而然学区房的价格也就降下来了。”

　　对话

　　北京长效调控措施有利于稳定房价

　　对话人：市人大代表、北京大学房地产法研究中心主任楼建波

　　北青报：楼市调控之后北京提出今年实现“房价环比不上涨”。你怎么看？

　　楼建波：对于政府提出的“房价环比不增长”，主要还是取决于政府出台的措施。目前北京关于房地产出台的措施还是很多的，比如建多少套自住商品房，供多少块地，包括在土地出让的时候，是采取什么样的规划和市场安排。比如“控房价、竞地价”的土地出让方式。这些长效调控措施的出台有利于北京稳定房价。

　　北青报：哪些因素将影响北京房产价格的走向？

　　楼建波：目前北京的政策还是好的，提出要“稳定”，而并不是“打压”或者“抑制”。所以当下楼市走向主要受四个因素影响：第一个就是土地出让情况，供地很重要，但实际上目前没有多少土地可以向市场出让。第二个，是政府层面对购买住房的一些限制措施，比如限购，是继续保留还是改变，将会对房价走势产生较大影响。第三个因素就是房产税，这个税制出台的时机以及内容如何制定，这些都将会带来极大的影响。第四个影响因素就是宏观经济的走向，经济好与不好，房价的情况肯定也不一样。有的地方房价很高，有的地方房价平稳，其实与当地的经济状况关系很密切。

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