RET睿意德：2015郑州商业关键词盘点

近日，中国最大商业地产全程服务商RET睿意德与新加坡南洋理工大学、德勤中国联合首发了《商业地产•中国潜力城市40强》研究报告。与此同时，RET睿意德基于对城市发展的思考以及对郑州商业2015年发展趋势的研判，总结出了以下六大郑州商业关键词。

城市更新

城市更新主要指的是2015年郑州市新一轮的大规模城中村改造与旧城改造，但我们都明白这些项目的开发周期会很长，今年开始拆迁规划的项目商业部分通常要3-4年后才能面世。从过往经验来看，城改及旧改项目只有进行合理的定位和规划，以及合理分配城市资源，才能为城市的发展留下更好的肌理。

在此为大家举一个“城市更新”的案例

日本六本木新城，是日本最大规模的城区开发项目，也是继银座、新宿等著名商业中心后，东京又一世界级的都市中心综合体，历时17年完成建设，总建筑面积达76万平方米。其以办公大楼森大厦为中心，拥有大量的绿地、休憩场所、艺术品，集办公、购物、美术馆、影院、酒店、会议设施、住宅、教育机构、媒体机构、公园等功能于一身。有2万人在此工作，平均每天出入的人数达10万人。六本木的开发既满足了都市生活的各种需求，又使其成为了国内外游客、建筑设计和商业地产业内人士到东京的必访之地。

六本木新城作为城市复兴和振兴的典范，因其对未来城市的发展模型所做出的示范努力和对土地的高效利用，而使其成为2003年发达国家完成的最引人注目的项目之一，提升了整个城市甚至国家的魅力。

六本木的高明之处在于以“城市中的城市”为打造目的，通过办公、商业、绿地、美术馆、酒店等城市产业和服务功能为基础，以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。整个76万平方米的规划面积的一半是38万，通过大量的办公人群、商业消费人群、绿地、酒店、会议、美术馆等其他消费人群，为项目提供了稳定的客户来源，从何使得各项城市服务功能稳定运转。

所以，郑州的城市更新要充分考虑办公就业产业的落位，以及绿地、商业、教育、会议展览、酒店等城市功能的融合，统一协调定位规划才能有希望出来六本木新城一类的标志性综合体和现代科学的城市形象，而这样的开发方式对旧城区的片区复兴将带来极大的影响。

城市副中心的形成

过往我们总说城市发展是形成新的商圈，但我们以后会换一个词，城市副中心或副CBD，因为商圈已经无法涵盖其包含的城市功能。

此类城市中心的形成，主要是随着规划、交通的改善，每个区域都将逐渐形成自身的(办公)产业中心区域，承担区域的产业落地承接功能，进而发展出商业和其他城市功能。所以，区域内大型项目在前期规划阶段可充分考虑办公产业的引入，后期还将对其他物业的升级与发展进行拉动。

例如花园路东风路附近的花园路商圈，未来还将出现正弘国际广场、建业凯旋广场、万达中心、兰德等多个城市综合体项目。这个区域不仅临近传统的经三路、农业路办公区域，还有地铁2号线和农业路快速高架穿行而过，较为容易形成金水区新的办公商业中心，成为区域人气的核心(金水CBD)。

城市外扩，新区商业迎来机遇

近年来，新区商业正逐渐成为房地产开发的热门话题，郑州组团式的发展，以及诸如高新区、经开区等原有产业区的功能升级，都为新区商业开发提供了广阔的舞台。

根据RET睿意德中国商业地产研究中心的研究发现，龙湖镇、高新区等老开发区在历经几年的发展后，区域内基础配套已经基本健全，人口也在逐渐导入，但这些项目大都明显缺乏商业的配套，同时商铺产品供应也少。我们在有些新区还发现商业零供应的现象，大家都在按照常规做法先做住宅后做底商，市场机会明显。而在2015年，龙湖镇预计还将新增20万常住人口。

其次是商业比住宅具备更高的溢价空间，以河南市场为例，商业比住宅拥有更高的溢价空间。很多地级市的新区住宅项目可以平均卖到三、四千元一平，而商业则可以卖到上万元。新区建设生活型商业街，工程进度快溢价高还容易出形象，更能形成新区商业中心。

丹尼斯大卫城开业，引领品牌升级

做为深耕河南近20年的百货业巨头，丹尼斯百货在此前已先后为郑州消费者引入了GUCCI、Cartier SA、Zegna、Coach等国际大牌。而即将于今年上半年开业的丹尼斯旗下首个购物中心“大卫城”，不仅将为郑州引入Tiffany&Co，Michael Kors等知名品牌，还将首次引入包括鼎泰丰、俏江南等知名餐饮，提升郑州商业品牌的丰富度。此举为二七商圈乃至整个郑州商业市场带来了又一次升级。

品牌丰富度是代表商业发展的重要指标，代表着商业市场的容量，质量，发展档次等重要指标，也显示各类品牌对于城市商业的认知与认可，同时在未来的竞争市场内，各项目之间品牌的差异化也是竞争的重要砝码，消费者可能会因为某个特别喜欢的品牌而专门到某个项目消费。

场所化业态盛行

场所感：即一个人在特定环境中的某种经历，如激发起的情感，兴奋、欢快或愉悦的心情等所构成的对一个场所的感觉结构。

2014年，席卷郑州的咖啡陪你、小板凳等餐饮品牌在主打消费场所和场所感时，用特色的装修和消费环境来吸引客户。同样在其他城市我们也可以看到LADY 7这类特色店铺。

进入2015年，范围还将延伸至零售、娱乐等其他业态，如品牌体验店。耐克在上海的淮海路商圈一共开了3家体验店，位于环贸iapm内的“鞋类概念店”摆放的是从耐克当季产品中精选出来的最具设计感和技术创新的那部分;而在两公里外的新乐路上，一家名叫“x158”的耐克概念店里，超过一半的耐克运动鞋都是在其他地方买不到的，比如日本前卫设计师高桥盾系列，据说这个系列代表了未来10年运动产品的趋势。最后就是那家淮海路上颇为醒目的5层楼高、面积达3700平方米的耐克旗舰店，这里囊括了耐克每季近1000款的全线产品。

而在郑州国贸360广场，也已出现了TopSports这样展示个性和全面的运动用品形象店。

场所打造只是场所感的一部分，体验式营销和互动所营造出的全民参与性事件才是场所感的完整体现。通过环境的良好的打造，形成独特的客户体验，利用参与性的活动和事件给客户以独特的回忆，从而形成自身独特的竞争力。

互联网思维业态品牌的出现与发展

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