任志强：楼市或将迅速回暖 但房价不一定会涨

虽已交接“华远”的指挥棒，但一向被冠以“大炮”之名的任志强，其影响力却丝毫未减。

“不创新，毋宁死。”在当今的房地产业开始感叹“黄金时代”远去，不得不开始谋求“突围转型”，拥抱楼市下行的“白银时代”之时。

近日，“预言帝”任志强再次“放炮”。不同于去年年初的“风险论”，这位“预言帝”在总结去年一年楼市情况的同时，却罕见地表现出对今年市场的看好，抛出“2015年楼市将迅速回暖”“政策导致市场骤变，并非市场正常运行中出现了暴涨暴跌和泡沫”等言论，顷刻间“一石激起千层浪”。

利率变化导致市场变化

1月16日下午，任志强从专业的角度回顾了过去一年房地产市场的表现。

“其实2014年并没有那么差，糟糕只是相比2013年的行情而言，”任志强称，“2013年是一个高增长的数据，就2014年本身来说，有一些负增长指标，比如新开工、土地、投资增速、销售等都在下降，本身的落差并没有那么大，但是如果把上一年的增长和第二年的低速和负增长相比，落差就非常大。因此，我们才觉得2014年情况很不好。”

在任志强看来，导致去年市场骤变的原因归咎于个人按揭利率的变化。“去年9月后，大部分银行把个人按揭利率迅速提高，从最初的0.7%、到最高的1.3%。按照100万元贷款，20年贷款期限，如果以6.55%的1.1倍计算，大概是23万元的利息。换句话说，当开发商的房价降了12万元以后，由于利率增长，消费者还要多付17万元。”

任志强表示，实际支付成本提高，导致2013年9月份以后，房地产销售开始出现下滑。“主要的原因是来自于个人消费贷款。当贷款价格出现变化的时候，贷款数量也发生了巨大的变化。”

任志强举了个例子，从贷款利率上涨可以看到，如果一个月收入5000元的家庭，过去每月的按揭还款2000元，占家庭收入的40%。按照刚才说的利率如果上涨1.1倍，大概每年要增加890元的还款额，房贷支出在家庭月收入的占比中占到近60%，但银行有规定，个人按揭利率一般支付的时候不能高于50%，这就导致很多人不具备按揭贷款资格。“可以明显地看出，个人消费信贷对中国住房市场不是积极的支持，而是拖了严重的后腿。”

“2014年9.30政策以后，2014年10月份明显看到房地产销售形势回暖，到2014年11月份，销量快速上升。虽然2014年11月份的数据和2013年相比仍然是一个落后的数据，负增长，但是2014年10月份的销售数据和全国2014年1-10月份的销售数据相比,是全年销售状况最好的一个数据。”

任志强表示，相比2013年全国商品房销售面积13.1亿平方米，2014年全国商品房销售面积12亿多平方米，下降总幅度8%左右，我们可以看到已经出台的降息政策对市场影响是很大的。

在任志强看来，正是因为宏观政策才导致我们市场出现了忽高忽下的变化，而并非在市场正常运行过程中出现了暴涨暴跌和泡沫。

2015年销售量将迅速回升

任志强预测：“2015年，我们根据各种情况测算，销售额会迅速回升，从去年9月份销售的最低潮开始，此后销售基本上是处于持续上升的状态。但是价格不一定随着销售量的上升而上扬，因为还有5.9万亿库存没有消化完，还有巨大的消化数字，消化得差不多了才可能改善库存状态和市场供求关系。”

任志强称，今年已出台的“房地产基金相关政策”及“城市群规划”将对未来房地产发展产生重大影响。“城镇化，特别是几大城市群的分类建设城镇化，已经成为今年及未来几年重要的基础设施投资指引，对各个城市之间的建设也会产生巨大的作用。”

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