今年小户型商品房紧缺 地价倒逼房企放弃小户型(2)

北京首个摇号自住房项目金隅汇星苑最终通过审核参与摇号的家庭为165514户，其中优先家庭为127638户，这也就意味着，把2014年和2015年两年供应的自住房加在一起，也不够这一个项目的优先家庭购买的，而且还有大量的非优先家庭因没有购买到的希望而放弃。

陈志分析认为，虽然此前热门项目的申购数量有一定水分，有凑热闹的、想投资的，或者家庭成员重复申购的，但还是足以说明这个群体总量的巨大，自住房无法完全满足这些家庭的需求，这些中低端住宅的有效需求只能被挤出市场。

此外，大量的非优先家庭中，很多是非京籍家庭，名下没有房屋。从目前的申购情况看，这些家庭能够选到房的几率几乎为零，这部分人群的购房需求，只能由市场来满足。

商住房首付最低50%

月供压力大

二手房价格水涨船高

评估与实际价差拉高首付

二手房、商住房高门槛挡住刚需客

新增供应小户型紧缺自然让很多购房人想到了二手房，但买过二手房的购房人才知道，买二手房，并不是能拿出总价的三成就可以买下的。此外，专家也指出，当市场整体地价在上升时，二手房也同样不会独善其身，价格必然会水涨船高。而另一小户型产品的集中地——商住楼也同样不是刚需客的“真爱”。至少50%的首付，10年期贷款带来的高月供，都是首次置业纯刚需客难以承受的，项目后续在水、电、房产税等方面的高使用成本也同样不适合只为居住的刚需客。

买二手房税费高 首付不能只三成

由于在新房市场碰壁，很多刚需客转向了二手房，准备结婚的小甘正是这样。

转战二手房，小甘自然地把目标区域往城里转移了一些。他最初看中的是东五环外一个报价240万元的房子，按照他的设想，首付三成，再加上点税费，准备80万元左右的房款就足够了，但实际和中介了解发现，他的首付款根本不够。

小甘看中的房子是一处2000年左右80平方米的两居，算下来单价在30000元/平方米，但实际上房子的银行评估价只能到24000元/平方米。因此，他只能贷到134万元，也就是说首付至少要106万元。而且虽然该房子房产证已满五年，但不是房主的唯一住房，小甘还要承担房主的个人所得税。这样一计算，小甘只能与房子失之交臂了。

由于二手房的销售价格与银行评估价格之间有差距，二手房的首付比例一般都要高于总价的三成，再加上二手房成交过程中的各项税费，刚需转战二手房市场需要一定门槛，首期拿出的购房款要比买同价位新盘多出不少。

陈志也指出，二手房不太可能是刚需的避风港。因为二手房价格更易受市场波动影响。当外围市场价格整体朝上走时，二手房价格自然会水涨船高。只要平均地价与平均收入之间的差距越来越大，二手房同样会将刚需隔在门外。

小户型商住首付堪比改善盘 月供压力难承受

目前在北京新房市场上，小户型最集中的地方就是商住盘了。由于不受限购影响，虽然屡被禁止，但商住项目仍然不断涌出。而商住项目的户型设计和装修风格主要吸引的就是两大人群，首次置业的年轻人和投资客。

虽然户型小、总价低，但事实上，首次置业的刚需客选择商住楼同样也没有那么容易。按照政策，商住楼项目必须使用商业贷款，不能使用公积金，而且商住楼首付比例必须要超过50%，贷款期限最长为10年，这对于经济实力并不雄厚的刚需族，是个不小的难题。

以一套总价200万元的商住项目为例，首付至少要100万元，月供也在11000元以上，这对于首次置业的刚需客，压力还比较大。而且，换个角度，同样的首付，同样的月供，拉长还款年限，刚需可以转向总价300万元左右的普通住宅，选择又多了起来。而且，使用公积金贷款购买普通住宅节省下来的利息，对于刚需客是笔不小的数目。

对于以居住为目的的刚需客，商住项目居住舒适度也难以满足，部分商住楼使用商水商电、没有天然气，生活成本无形增加不少。近两年，商住项目的质量问题也屡被质疑，上周《广厦时代》就曾报道过，商住楼因“货不对板”遭遇维权的事件。

曾经居住过一段商住楼的一位业内人士也建议，商住楼一般只用于做过渡性居住或投资，想追求居住舒适度或家的私密感，商住楼并不适合。

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