降息并购不动产登记 羊年楼市将会有怎样变局

2015年3月1日，中国人民银行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率：金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

同日，《不动产登记暂行条例》正式实施，这意味着个人住房信息登记联网时代正式来临。

就在此前一天，北京最大的房地产中介企业链家地产，宣布与上海第二大的德佑地产合并，意欲突围上海市场进行全国布局。而在此后一天，知名的互联网平台58同城宣布收购老牌地产信息平台安居客，成立新的“58安居客房地产事业部”。

羊年伊始，数个重磅消息就砸向楼市，这位原本就处于低迷期的房地产市场，增添了几分变数。降息、整合、不动产登记，羊年楼市，会有怎样的变局?

降息刺激有限 楼市仍在徘徊

央行降息，房奴们的压力小了一点。然而，比起去年11月央行突然下调贷款利率0.4%，3月1日这次利率下调，力度不算大，也在意料之内，房地产市场的反响比较冷淡。

同日推出的 《不动产登记条例》，也没有激起太大的波澜。

开发商：哪里来的自信?

春节一直是楼市的传统低谷。今年2月，上海新建商品住宅成交面积42.3万平方米，环比减少44.1%。不过，好消息是，今年春节期间成交量要高出去年29.3%。不少售楼处春节还不打烊，备战三、四月的“小阳春”。

这样的情况，再加上降息的刺激，是不是预示着楼市回暖?多家开发商对此表示乐观，甚至放言涨价。普陀区一个全新盘尚未开工，售楼处已经建好。在附近新房均价约4万元/平方米的情况下，工作人员豪爽表示，新盘开价至少4.8万元，正常情况下将会在5万元左右。

乐观心态并非毫无根据。目前，全上海新房的库存去化周期已经达到了15个月，超过了2008年12个月的历史峰值。而其他不少城市，已经因为压力太大，放松了限贷限购政策。尽管上海一再表示不会放松限购，但全国性的信贷政策正在调整。除了两次降息，央行还在2014年第四季度货币政策执行报告中删除了关于“坚决抑制投机投资性购房需求”的论述。

“这意味着对投资、投机性需求从信贷抑制转向中性，不再是被打压的部分。”上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，“这是巨大的风向转变。”

不过，购房者对此未必买账。一家房地产平台机构的调查显示，有四成购房者看涨今年上海房价，其中36.3%购房者认为房价只是“小幅上涨”，仅有6.1%购房者认为会“大幅上涨”，将近六成的购房者认为房价将保持平稳或下跌。而在线下的调查中，仅有14.3%购房者认为今年房价将上涨，35.7%购房者认为房价将保持平稳。

一家专营一手房交易的中介门店表示，央行的降息刚刚开始，购房者更关注的，是银行的“利率打折”。“只有银行的利率打折了，购房者才会增加。”

购房者：观望，还是观望

一手房开发商与购房者的观点有分歧，二手房又如何呢?

松江一家房产中介的置业顾问金先生说：“短期来看，降息对上海的市场并没有太大的影响，大多数购房者都在观望两会以后房地产业还会不会有其他动作。”另一家中介的经理潘先生则表示，历年来“金三银四”，来看房的人数都会有所上涨，也不能说完全拜降息所赐。但目前两会正在召开，“大家不会贸贸然下手，可能观望时间会长一点。”目前，多数购房者观望心态浓厚，二手房交易中上下家的心理价位落差较大。

看来，降息并非灵药。中原地产研究部总监宋会雍表示，这次降息，力度小于前一次，且连续降息产生“钝化效应”，对楼市提振作用有限。他预测，像降息这样的“微刺激”只能在相对偏窄的时间内有效。

降息的效果有限，不动产登记对二手房市场的影响也已在过去的一段时间内逐步消化。“不动产登记去年就已经有风声出来，手中持有多套房屋的人在那时已经抛售得差不多了。”宋先生表示，“所以，现在与去年相比，不论是挂牌出售还是来询问房源的人，都没有明显增加。”而按照德佑地产研究部得观点，不动产登记即使有影响，也局限于中高端房源，对占市场大多数的刚需购房者而言，并没有太大的影响。

事实上，这一次的降息及不动产登记，都不是直接的房地产政策。要刺激这个已徘徊了一年多的市场，这样的“药”恐怕不起作用。宋会雍表示，楼市疲软的症结在于投资吸引力不足，“任何基于宏观面、而非针对楼市的单向刺激，都不会推动太多投资转向楼市”。

未来：新的刺激点在哪里?

市场都在猜测，两会后，会不会有更激进的房产政策出台。个别外媒甚至报道，“调整营业税免征期限”等，已经成为刺激房地产的储备政策。

“调整营业税免征期限”等所谓的“储备政策”，已经被相关管理部门否认;一线城市放开限购限贷的可能性更小。不过，楼市的持续低迷，也不是地方政府愿意看到的。眼下，靠降息这类“微刺激”，显然没有太大作用，而且此次降息之后，存贷款利率已经接近10年最低，继续下行的空间也有限。

卢文曦表示，当前政府对楼市的调控主要在“稳定”，即防止风险。作为配合，央行也会有相应动作。但何时出、怎么出相应的“维稳”政策取决于楼市运行情况而定，近期央行连续放水，需要对效果进行观察，如果楼市在短期反弹后再度下行，那么后续政策跟进也顺理成章。而在所有的后续政策中，除了各家银行的利率打折，比较有操作性的，可能是二套房首付比例的调整。

卢文曦认为，从银行的角度来看，当前首付利率优惠在9.5折，连续降息后银行利差进一步缩小。而二套房利率都上浮1.1倍，银行有利润保证。从风险控制来看，由于二套房买家本身资质较首次置业者要好，违约可能性小，对银行而言风险低。从市场激励来说，当前改善型买家占到7成左右，都采取卖一买一的做法。

“如果将二套房的首付比例降低到四成，对成交的促进效果会非常直接和明显，首付降低幅度1/3，压力大大减轻。预计可以促使二到三成客户直接购买第二套房。”

不动产登记?别想多了

等了很多年的“不动产登记”靴子，终于在3月1日落下。不出业内所料，这只靴子影响力有限。媒体和网络上只在前后两三天讨论了下新产证的样貌，预测了下哪些城市会第一批发新证，其他的，远不如不动产登记条例公布时那般热闹。

借用一位地产评论人的话来说，不动产登记这事说了那么久，该有的影响早就释放完了，不必等到正式施行这一刻。

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