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降息并购不动产登记 羊年楼市将会有怎样变局

[摘要]2015年3月1日,中国人民银行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率:金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2...

2015年3月1日,中国人民银行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率:金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

同日,《不动产登记暂行条例》正式实施,这意味着个人住房信息登记联网时代正式来临。

就在此前一天,北京最大的房地产中介企业链家地产,宣布与上海第二大的德佑地产合并,意欲突围上海市场进行全国布局。而在此后一天,知名的互联网平台58同城宣布收购老牌地产信息平台安居客,成立新的“58安居客房地产事业部”。

羊年伊始,数个重磅消息就砸向楼市,这位原本就处于低迷期的房地产市场,增添了几分变数。降息、整合、不动产登记,羊年楼市,会有怎样的变局?

降息刺激有限 楼市仍在徘徊

央行降息,房奴们的压力小了一点。然而,比起去年11月央行突然下调贷款利率0.4%,3月1日这次利率下调,力度不算大,也在意料之内,房地产市场的反响比较冷淡。

同日推出的 《不动产登记条例》,也没有激起太大的波澜。

开发商:哪里来的自信?

春节一直是楼市的传统低谷。今年2月,上海新建商品住宅成交面积42.3万平方米,环比减少44.1%。不过,好消息是,今年春节期间成交量要高出去年29.3%。不少售楼处春节还不打烊,备战三、四月的“小阳春”。

这样的情况,再加上降息的刺激,是不是预示着楼市回暖?多家开发商对此表示乐观,甚至放言涨价。普陀区一个全新盘尚未开工,售楼处已经建好。在附近新房均价约4万元/平方米的情况下,工作人员豪爽表示,新盘开价至少4.8万元,正常情况下将会在5万元左右。

乐观心态并非毫无根据。目前,全上海新房的库存去化周期已经达到了15个月,超过了2008年12个月的历史峰值。而其他不少城市,已经因为压力太大,放松了限贷限购政策。尽管上海一再表示不会放松限购,但全国性的信贷政策正在调整。除了两次降息,央行还在2014年第四季度货币政策执行报告中删除了关于“坚决抑制投机投资购房需求”的论述。

“这意味着对投资、投机性需求从信贷抑制转向中性,不再是被打压的部分。”上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示,“这是巨大的风向转变。”

不过,购房者对此未必买账。一家房地产平台机构的调查显示,有四成购房者看涨今年上海房价,其中36.3%购房者认为房价只是“小幅上涨”,仅有6.1%购房者认为会“大幅上涨”,将近六成的购房者认为房价将保持平稳或下跌。而在线下的调查中,仅有14.3%购房者认为今年房价将上涨,35.7%购房者认为房价将保持平稳。

一家专营一手房交易的中介门店表示,央行的降息刚刚开始,购房者更关注的,是银行的“利率打折”。“只有银行的利率打折了,购房者才会增加。”

购房者:观望,还是观望

一手房开发商与购房者的观点有分歧,二手房又如何呢?

松江一家房产中介的置业顾问金先生说:“短期来看,降息对上海的市场并没有太大的影响,大多数购房者都在观望两会以后房地产业还会不会有其他动作。”另一家中介的经理潘先生则表示,历年来“金三银四”,来看房的人数都会有所上涨,也不能说完全拜降息所赐。但目前两会正在召开,“大家不会贸贸然下手,可能观望时间会长一点。”目前,多数购房者观望心态浓厚,二手房交易中上下家的心理价位落差较大。

看来,降息并非灵药。中原地产研究部总监宋会雍表示,这次降息,力度小于前一次,且连续降息产生“钝化效应”,对楼市提振作用有限。他预测,像降息这样的“微刺激”只能在相对偏窄的时间内有效。

降息的效果有限,不动产登记对二手房市场的影响也已在过去的一段时间内逐步消化。“不动产登记去年就已经有风声出来,手中持有多套房屋的人在那时已经抛售得差不多了。”宋先生表示,“所以,现在与去年相比,不论是挂牌出售还是来询问房源的人,都没有明显增加。”而按照德佑地产研究部得观点,不动产登记即使有影响,也局限于中高端房源,对占市场大多数的刚需购房者而言,并没有太大的影响。

事实上,这一次的降息及不动产登记,都不是直接的房地产政策。要刺激这个已徘徊了一年多的市场,这样的“药”恐怕不起作用。宋会雍表示,楼市疲软的症结在于投资吸引力不足,“任何基于宏观面、而非针对楼市的单向刺激,都不会推动太多投资转向楼市”。

未来:新的刺激点在哪里?

市场都在猜测,两会后,会不会有更激进的房产政策出台。个别外媒甚至报道,“调整营业税免征期限”等,已经成为刺激房地产的储备政策。

“调整营业税免征期限”等所谓的“储备政策”,已经被相关管理部门否认;一线城市放开限购限贷的可能性更小。不过,楼市的持续低迷,也不是地方政府愿意看到的。眼下,靠降息这类“微刺激”,显然没有太大作用,而且此次降息之后,存贷款利率已经接近10年最低,继续下行的空间也有限。

卢文曦表示,当前政府对楼市的调控主要在“稳定”,即防止风险。作为配合,央行也会有相应动作。但何时出、怎么出相应的“维稳”政策取决于楼市运行情况而定,近期央行连续放水,需要对效果进行观察,如果楼市在短期反弹后再度下行,那么后续政策跟进也顺理成章。而在所有的后续政策中,除了各家银行的利率打折,比较有操作性的,可能是二套房首付比例的调整。

卢文曦认为,从银行的角度来看,当前首付利率优惠在9.5折,连续降息后银行利差进一步缩小。而二套房利率都上浮1.1倍,银行有利润保证。从风险控制来看,由于二套房买家本身资质较首次置业者要好,违约可能性小,对银行而言风险低。从市场激励来说,当前改善型买家占到7成左右,都采取卖一买一的做法。

“如果将二套房的首付比例降低到四成,对成交的促进效果会非常直接和明显,首付降低幅度1/3,压力大大减轻。预计可以促使二到三成客户直接购买第二套房。”

不动产登记?别想多了

等了很多年的“不动产登记”靴子,终于在3月1日落下。不出业内所料,这只靴子影响力有限。媒体和网络上只在前后两三天讨论了下新产证的样貌,预测了下哪些城市会第一批发新证,其他的,远不如不动产登记条例公布时那般热闹。

借用一位地产评论人的话来说,不动产登记这事说了那么久,该有的影响早就释放完了,不必等到正式施行这一刻。


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