万科2014年年报：逆市增长，理性投资;坚定转型，谋定后动

万科今日公布2014年年度业绩。2014年万科实现销售金额2151.3亿元，同比增长25.9%，在全国商品房市场的占有率由2.09%提升至2.82%。

由于结算滞后于销售，2014年万科实现营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，增幅略低，同比分别增长8.1%和4.2%。但与此同时，2014年底，万科合并报表范围内已售未结算资源的合同金额大幅上升，增至1946.0亿元。

受益于积极销售和谨慎投资，2014年万科经营性净现金流高达417.2亿元，年底持有的货币资金上升至627.2亿元。净负债率下降至5.4%，为2006年以来最低水平。

2014年是万科成立30周年，也是万科转型元年。在业务上，万科明确了以“三好住宅”和“城市配套服务商”作为未来发展方向;在管理上，万科以合伙人机制为核心，推出项目跟投制度和事业合伙人持股计划，为经营转型提供制度支持。

“未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持良好的增长，并为之后的第二个十年发展期奠定基础，万科需要坚定转型，在这个十年内基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式。”万科总裁郁亮表示。

根据同日公布的2014年度分红派息预案，万科拟进一步提高分红派息力度，每10股派送人民币现金股息(含税)5.0元(2013年度为4.1元)。以2014年末总股份数计算，万科现金股利达到约55.19亿元，占公司2014年合并净利润的比例由去年的29.87%提高到35.05%。

2014年，万科的整体税金支出达288亿元。

销售逆市增长 产业化一骑绝尘

2014年全国商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降9.1%和7.8%。而万科销售实现逆市增长，全年销售面积1806.4平方米，销售金额2151.3亿元，同比分别增长21.2%和25.9%，并实现销售回款2090亿元。

在坚持中小户型普通商品住房定位的同时，绿色节能性能在万科的产品中也得到体现。2014年万科完成绿色三星项目面积205.3万平方米，绿色一星、二星项目面积合计约674.8万平方米，较2013年均有增加。

2014年，万科联合中城联盟的60余家房企以及多家设备厂商和研发机构，采用了全产业链协同研发，完成了针对室内PM2.5污染的解决方案，以回应社会对空气质量的关注。据悉，这一室内除霾系统可在重度污染环境下，将室内PM2.5指标降低至风景区水平，今年将在万科项目中大范围推广。

过去一年中，质量精度更高、能耗更小的工业化技术在万科项目中也得到广泛应用，万科2014年新开工主流产品中，预制混凝土外墙、装配式内墙、内外墙免抹灰等三项工业化应用的比例分别达到27%、100%和87%。

已售未结规模创新高

由于结算滞后于销售，2014年万科结算面积为1,259.0万平方米，同比仅增长2.3%。受这一因素影响，2014年万科实现营业收入为1463.9亿元，净利润157.5亿元，同比分别增长8.1%和4.2%。

但同样因为销售增长快于结算，万科已售出未结算资源规模创出新高。截至2014年底，万科合并报表范围内有1670.0万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1946.0亿元，较2013年末分别增长16.2%和19.9%。

白银时代，房企利润率普遍下降。相比2013年，万科的结算净利率也下降0.60个百分点，为11.41%。万科董事会秘书谭华杰表示，利润率变化的原因主要包括地价占房价的比例持续提高，以及2014年市场调整期部分利润较低的现房销售转入当期结算。

2014年万科全面摊薄的净资产收益率为17.86%，虽然较2012-2013年的高点有所下降，但仍保持在较高水平。

“为推动战略转型，公司过去一年加大了各类创新业务的尝试，”谭华杰指出，“这些尝试增加了投入，虽然短期内难以体现在收益率上，但长期来看，将为公司发展提供更大空间。”

坚持理性拿地

2014年，万科累计新增加41个项目，按权益计算的占地面积约206万平方米，对应的规划建筑面积约591万平方米。截至2014年底，万科规划中项目权益建筑面积合计约3,801万平方米，此外还参与了7个城市更新改造类项目，根据当前规划条件，按万科权益计算的规划建筑面积约295万平方米。

和2013年相比，2014年万科的拿地规模有所减少。谭华杰表示，之所以如此，是因为土地市场好的机会并不多。“过去一年各地房价普遍回调，但地价还在上升。北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州这14个主要城市，2014年下半年，住宅(含商住)土地供应、成交面积同比分别下降了40.0%和45.1%，但4季度上述城市的平均土地出让底价相比上年同期增长71.9%。”

尽管手持充裕资金，但面对土地和住宅市场的背离，万科仍然采取了理性的投资策略。

“进入白银时代，房价单边上涨的时代结束，市场波动加大，土地拿的多并不一定是财富。”谭华杰表示，“以万科目前的项目资源，足以支持未来两到三年的发展需求，公司完全可以根据自身开发需求适度合理补充项目资源，没有必要急于以高价拿地。”

资金充裕，加大回馈股东力度

2014年，万科实现经营性现金流净额417.2亿元，年底货币资金上升至627.2亿元，较年初大幅增长41.36%，远远超过短期借款和一年内到期的有息负债228.3亿元。净负债率(有息负债减去货币资金，除以净资产)仅为5.4%，为2006年以来最低水平。

从债务结构来看， 2014年，境外负债占万科有息负债的比例达到19.65%。随着年内B转H的成功，万科实现了和国际资本市场更加全面、直接的对接，未来境外融资优势有望得到更加充分的体现。

“目前公司的资金状况处于多年来最佳水平，“谭华杰表示，“这一方面为未来进行项目发展和新业务创新提供了有力支持，另一方面也使公司有能力更好的回馈股东。”

根据同日公布的分红派息预案，2014年万科拟每10股派送人民币5.0元(含税)现金股息。以2014年末总股份数计算，万科拟派发的现金股利将达到约55.19亿元，占2014年万科合并净利润的比例为35.05%，较去年提高5.18个百分点。

“三好住宅”+“城市配套服务商”

过去一年，转型成为万科提及频率最高的词汇。在此次年报中，万科首次披露了未来十年的业务版图构想：“三好住宅”+“城市配套服务商”。

“白银时代，住宅开发依然是巨大而且可持续的产业，未来十年住宅仍是万科最具优势的业务。” 郁亮表示，“万科将以‘好房子、好服务、好社区’为理念，不断更新行业和消费者对优质居住体验的定义和标准，捍卫和扩大我们在居住品牌上的优势。”

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