楼市新政还有后手 二套房可能纳入刚需

住建部正在重新定义自住型房屋和改善型需求房屋，二套房有望纳入刚需范畴。这将是自3月30日决策部门出手调降购房贷款首付比例、有条件减免交易税之后，又一项有关房地产的调控工具储备。

一位国务院参事室相关人士告诉经济观察报，政府对楼市的政策思路日益明显，即经济下行期，房地产仍是有效支撑经济增长的基础，货币、税收、金融等则是稳楼市的定向工具。

这位曾参与楼市调控讨论的人士透露，中央政府楼市政策储备，有可能依照三步走的思路逐步释放，一是稳定住房消费阶段;二是调整供应阶段;三是楼市强化阶段。该思路已经在相关部委中达成共识。

观察人士认为，区别于短期调控，这是在为楼市调控长效机制即房地产税的推出做基础性工作。但毋庸置疑，一旦政策落地，将对低迷的房地产市场提供支撑。

根据国家统计局数据，房地产投资增幅已经连续几个月下降，商品房成交量也持续萎缩。在今年的政府工作报告中，李克强总理明确提出要稳定房地产市场。

本届政府启动了房地产市场正常化的进程。过去两年中，针对楼市的包括限购、限价等行政性措施，也在逐渐剥离，目前仍在实行限购的城市只有北上广等特大城市。

可以预见，如果房地产市场持续回落，进一步的稳定政策还会陆续出台。

新政

今年3月30日，央行、银监会、住建部联合发文，降低商贷二套房首付至4成，住房公积金贷款购房首付比例一套房调减至二成。财政部则宣布对持有不超过两年的商品房交易免征20%的营业税。之前只有满五年交易才会享受免税优惠。

这是自去年“9·30新政”以来，决策部门第二次出手稳定楼市。

2014年9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了对与自住需求密切相关的房贷政策。

目前四大银行、招商银行、光大银行等陆续执行“3·30新政”。

经济观察报调查了解，目前“3·30新政”只是让北京、上海、深圳等城市二手房出现微涨的局面，重庆、武汉、长沙、济南城市楼市依然平稳，沈阳、无锡、长春、鄂尔多斯、贵州成交量依然低迷，房地产板块在股市上的表现仅仅是昙花一现，“3·30新政”的第二天，尾盘上证指数房地产股出现1%的跌幅。“3·30新政”还包括二手房交易营业税免征期限实行“5改2”，以一套市场成交价格100万元的普通住宅为例，超过2年但未满5年，之前出售时需要缴纳5%的营业税即5万元，以5万元营业税为基准，分别需要缴纳6%、3%、2%的城建税、教育税附加和地方教育附加税合计0.6万元，在新政策下，这笔合计5.6万元的费用被减免。

上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡建说，减免5.6万元的费用是为了刺激改善性人群入市，增加房屋的交易量。

在国税总局一位官员看来，“5改2”不仅是楼市调控的手段，更是当前税制结构调整的重点，“将房地产交易环节的税费进行归类、清理和整合，将之平移到房地产税，对开发、交易环节实行轻税，提高保有环节税负，部分税收合并和调整是确定的，这是税制改革的方向之一，目前房地产税立法(草案)已进入研讨阶段，力争2017年上会审议。”

下一步

围绕“3·30新政”，最大的变数在于各大商业银行的态度。

中国农业银行信贷处一位人士告诉经济观察报，2014年“9·30新政”未得到各大银行的有力支持，原因在于按照基准利率是5.35%打7折做业务，利率只有3.7%，银行的利润空间得不到保障。

“为缓和息差收入的降低，2015年房地产抵押目标任务提高了好几个点，下调二套房首付是银行完成任务的业务补充，这就是银行为什么会愿意支持‘3·30新政’的原因。”上述农行人士说。

“个人住房抵押贷款是银行最优质的核心资产，不良率是最低的，银行的议价能力也很高，任何银行都是这样。”兴业银行首席经济学家鲁政委说。

经济观察报获悉，为进一步落实“3·30新政”的效果，央行可能通过窗口指导形式利用票据贴现、降准等形式继续释放流动性。

经济观察报同时获知，若“330新政”未达到预期目标，第二阶段调整供应政策有望从以下手段来调整：首先是利率市场化走向，取消“房贷利率是基准利率上浮1.1倍限制”会成定向，但房贷利率折扣并不会呈现大幅度波动。其次是调整差额税收制度，即取消“不满5年非唯一住房要征收高达20%的个人所得税”。

再次，可能会进一步取消限购，目前实行限购的30多个城市中，只有上海、深圳、广州仍保留了限购，因此，部分市场人士对在极端情况下，这些城市取消限购仍抱有期望。最后，面对通货紧缩压力，央行通过贴现票据和社会资本等工具释放流动性已是必然趋势。

民生证券分析师管清友表示，本轮楼市调整是短期因素和中长期因素共振的结果，既有信贷偏紧的政策因素，也有库存偏大、人口结构调整、房地产去投资化属性增强等市场自身因素;因此，房贷新政只解决了信贷偏紧的短期影响因素，只能短期缓解楼市压力，却无法扭转楼市进入下行通道的中长期趋势。

李克强在当选总理后的第一次楼市调控表态就是“加快建立楼市长效机制”，房地产税已作为楼市调控长效机制纳入日常改革议题。

经济观察报获悉，要构建楼市长效调控机制，需对房地产税立法，首先要搭建房地合一的不动产登记信息平台、启动纳税人识别号、起草房地产税立调整税负进行减税，目前这些具备串联逻辑的事项已在实践中并联执行。

此外，经济观察报获悉，各个地方政府正在悄然筹建“十三五”住房发展规划，这些地方政府正在紧锣密鼓地摸底当地人口数量、不动产数据、产业分布、城镇化率等，这次摸底的目的也是为建立“十三五”期间多元化、多层次的住房供应体系奠定基础。

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