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楼市一大信号证明房价不会大涨 背后原因曝光

[摘要]楼市从黄金退居白银时代:大涨已不可能 楼市刺激政策的出台,使得楼市买气大增,从而让少数楼盘、二手房卖家看到了提价希望。不过在当前楼市格局下,房价已经不再具备大幅上涨条件,所以购房者不必担忧,仍可按照既定节奏来购房。 楼市出现涨价冲动 不管是新...

楼市从黄金退居白银时代:大涨已不可能

楼市刺激政策的出台,使得楼市买气大增,从而让少数楼盘、二手房卖家看到了提价希望。不过在当前楼市格局下,房价已经不再具备大幅上涨条件,所以购房者不必担忧,仍可按照既定节奏来购房。

楼市出现涨价冲动

不管是新开项目,还是二手房,都不约而同地出现了涨价冲动。

据了解,上海有个别在售项目进行了试探性提价。位于闸北区西藏北路上的农房熙藏苑项目,在4月初对售价做了微调。根据德佑链家市场研究部的数据显示,2015年以来,该项目的成交均价为60518元/平方米,而此次价格调整之后,均价接近64000元/平方米,涨幅接近6%。此外,位于宝山淞南高境板块的改善型项目泰禾红御,在春节过后也出现了一波小幅提价,涨幅在2%左右,项目负责人介绍,考虑到近期项目卖得非常火爆,不排除继续涨价的可能性。

此外,记者还接到不少推销电话,均表示近期项目有可能要提价,可考虑在提价之前下定以节约成本。一位自称是绿地集团某项目售楼员的小吴通过“陌拜”方式打通记者电话,表示目前有改善型产品在售,开发商正在酝酿涨价,如果要买房,请赶在涨价之前出手。

除此之外,二手房市场也出现了提价现象。据德佑链家多家门店向记者反映,由于新政对市场带来的利好,部分房东已经开始跳价或酝酿跳价。据德佑链家业务员刘先生介绍,一般情况下房东会把免去的营业税部分作为跳价空间,普遍做法是买卖双方协商,以免去营业税部分的50%作为提价,双方寻求平衡,目前这样的跳价在二手房市场接受程度比较高。此外,记者还了解到,有卖家考虑将免去的营业税并入“到手价”中,尽管这种跳价方式让买家无利可图,但由于担心未来房价会上涨,所以还是有买家表示可以接受。

其实提价现象并非上海独有,记者注意到,近期陆续有一些城市传出有楼盘提价的新闻,如合肥、南京等地,就有楼盘号称要涨价,甚至一些三四线城市也已经出现开发商提价的消息,如无锡、宁波等地。

政策刺激成为主因

楼市刺激政策的出台,使得房企和二手房卖家有了涨价的底气。

据了解,自今年年初以来,政府出台一系列刺激政策,对楼市构成了实质性的利好。刺激政策包括央行降准、降息、上海普通住宅标准调整,以及3月底出台的公积金政策调整、二套房贷首付比例降低、房产营业税免征“五改二”等等,这都将极大刺激市场购买力的释放。

记者也注意到,刺激政策出台之后,已经让原本处于观望状态的潜在客户内心产生了微妙的变化。据德佑链家地产虹口区瑞虹D组分行经理廖银平介绍,新政的出台,使得部分买家加快了购房节奏,如一位范姓购房者,原本在4月初付定金,但在新政出台后的第二天,便主动送来定金,他担心“再不买房价就要涨了”。此外,购房者的购房意愿也有了一定幅度的提高,据德佑链家张江A组分行经理杨金全告诉记者:“新政后,门店的带看量是以往的两倍,成交周期大大缩短,一改以往犹豫不决的态度,买房者选中房源后立马付定,他们比较担心房子被抢走或是涨价。”

市场买气的提升,让开发商和二手房卖家看到了提价的希望。德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示,新政刚刚出台,市场反应还需要一段时间。在短期内,开发商必然会有提价动作,预计未来提价的开发商会超过50%以上,成为一种普遍现象,提价的范围预计多在5%~10%之间。

而对于部分库存压力原本不大的一线或者重点城市来说,旺盛的市场需求得到进一步释放,也会带来房价上涨的压力。同策咨询研究部总监张宏伟举例说,在政策刺激之下,上海楼市集中推盘放量的“窗口期”有可能会前置到4月中旬,届时,上海楼市会在4、5月份出现今年第一轮市场成交“窗口期”,市场去化周期会进一步缩短至12月左右,二季度楼市将没有去库存压力,上海楼市基本面势必会呈现出快速复苏的态势。到了下半年,随着市场成交量继续回升,市场去化周期有可能会回落到10个月以下,这也就意味着下半年楼市会出现量价齐升的趋势。

房价大涨已不可能

楼市已经从过去的“黄金时代”进入到当前的“白银时代”,房价不再有可能会重现往日大幅飙涨的情形,因此购房者不必为市场的反弹现象而迷惑,甚至做出类似恐慌性抢购等非理性反应。

从大的市场环境来看,当前楼市格局已经发生了巨大变化。万科集团总裁郁亮在3月底的业绩发布会上表示,中央出台的楼市政策的确对提振市场会起到重要作用,但政策本身并不会改变整个行业从“黄金时代”向“白银时代”转变的趋势。“白银时代”的楼市,楼市供需结构逆转,由之前的供不应求变成局部供大于求,房价失去了快速上涨的基础。

而根据当前市场具体情况来看,除了少数城市,大多数区域的房价都不可能会因为刺激政策的出台而上涨。仲量联行华东区研究部总监周志锋指出,新政出台后,一线城市涨价的概率较大,三、四线城市供应过剩、库存量高企、需求减弱的局面短期内难改变,暂不具备涨价的条件。

与此同时本刊不动产研究中心注意到,近期楼盘提价现象还不是很常见。记者联系其他一些其他正在热销的项目,暂时还未出现提价的情况或正在酝酿提价方案,而不少项目的业务员也表示,由于新政刚刚出台,前景还不是很明朗,所以暂未考虑提价。

基于上述分析,我们认为房价的反弹,只是低迷市场的一个正常反应,一旦政策效应被市场消化,市场会建立新的平衡。我们预计,届时市场交易活跃程度会有所提升,少数地区如人口导入型城市,房价会因为需求大增而微幅上涨,上涨幅度在7%左右,与国家经济增速相仿。而一些供需失衡的城市如宁波、温州、大连等,房价难以上涨。

对于购房者来说,不必为因为个别楼盘提价而打乱了自己的购房计划。在现阶段,市场供应比较充足,即使碰到有提价的楼盘,购房者完全可以选购类似的楼盘来代替,而不必恐慌抢购,从而加重购房负担。此外,还有一些所谓的提价说法,极有可能是开发商的营销策略,刺激购房者尽快出手。面对这种情况,购房者应该坚持自己的判断。

当然,对于开发商来说,专家建议是加快去存货节奏,而不是涨价以追求更高的利润。张宏伟表示,目前大多数房企产品线比较单一,所以从短期内来讲,这些公司只能通过价格策略的调整,及时跑量回笼资金,来缓解企业资产负债率高企的现象。


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