揭秘：德国房价为啥能在20年时间内保持稳定？

　　（本文作者杨畅系经济学博士、副研究员，供职于上海市人民政府发展研究中心，本文系构建房地产长效调控机制专题研究之一）

　　与国际主要经济体相比，德国住房体系的特征较为突出，长期以来，面对外部宏观冲击以及内部人口结构变动，德国房地产价格保持相对稳定，成为各国住房体系的典型代表。梳理与借鉴德国住房体系的特征与手段，对于构建与完善我国房地产长效调控机制具有极为重要的意义。与此同时，对于德国住房体系特征的把握，不能简单的从“保证住房供给，规范租赁市场”等具体手段来把握，而需要从政府保证住房体系稳定均衡发展的整体来观察，把握手段背后深层次的原因与动机，防止政策手段的误用对住房体系可能产生的扰动与冲击。

　　从上世纪90年代至今，德国房地产价格指数长期保持相对稳定，以1990年1月为基期100，德国房地产价格指数维持在120上下窄幅波动。到2014年，德国房地产价格指数上涨不到60%。同时期，美国房地产价格指数呈现出快速上升、大幅下调的宽幅震荡态势，以1990年1月为基期100，到2014年，美国（OFHEO）房屋价格指数上涨超过100%。可以说，德国住房市场在长达20年的时间内保持了相对稳定均衡发展的态势。

资料来源：WIND，作者整理

　　注：（1）德国房地产价格指数数据来源于国际清算银行；（2）美国（OFHEO）房屋价格指数数据来源于美国联邦住房企业监管办公室；（3）两个指数均调整为以1990年12月为基期100；（4）美国（OFHEO）房屋价格指数由季度数据调整为年度数据。

　　在德国住房市场长期保持相对稳定的背后，是政府在“社会市场经济理论”指导下采取的调控手段。“二战”后，德国一直以“社会市场经济理论”指导经济与社会协调发展。德国“社会市场经济理论”介于“自由市场经济”与“集中管理经济”两种理论之间，前者由市场价格机制调节，后者则由政府通过中央计划和行政命令进行管理，历史上一切经济制度都是二者不同程度的体现。“社会市场经济理论”的核心是克服漫无限制的自由放任和严酷无情的政府管制之间的矛盾，在绝对自由主义和极权主义之间寻找一条中间道路。并且，“社会市场经济理论”认为，社会市场经济的基本目标是实现全民福利，经济发展只是社会发展的一部分，经济发展最终是要为社会发展服务的。社会的发展，不能不考虑那部分无法通过个人力量获得生活尊严的人。达到目的主要采取自由市场机制的调节为主、国家有限干预为辅的手段，完善市场机制但不干扰市场机制，救助需要帮助的贫困全体但同时激励他们尽快通过自身的努力走出贫困，是德国社会稳定、经济发展的基础。

　　在“社会市场经济理论”指导下，德国政府采取的主要经济政策则以消费者为服务对象，认为只有消费者才是一切经济政策的度量员和裁判员。只有使消费者从自己不断增大的劳动努力和不断提高的劳动生产率中得到好处的经济政策，才是“社会的”经济政策，德国住房领域的政策和法规都体现了这一点，德国政府的住房政策已经成为“社会市场经济理论”的重要组成部分。在总体思路上，德国政府将住房界定为满足居住需求的消费品，采取市场经济为主导，辅助以社会福利的住房保障，使居民对住房状态相对满意。

　　在具体做法上：

　　一是尽可能保证住房政策的独立性。住房政策的核心是能够根据居民的偏好，提供质量以及数量满意的住房。同时，给予贫困人口基本标准的住房保障。住房政策的特殊性就决定了其不应该与其他的社会政策目标联系在一起，如家庭鼓励政策、就业政策、收入再分配政策以及财产积累政策等，住房政策难以完成以上目标。

　　二是在住房市场方面。对于体制下的大多数人，市场机制是唯一的调控准则，供给需求决定价格。德国政府通过相关法律规范住房市场的经济秩序，实现住房市场的完全竞争，建立起投资者对于投资环境稳定性的信任，确保市场机制的良性运转。在一个高效率的市场经济中，住房的供给取决于市场需求以及价格信号，随着经济的发展，大部分能够通过自身努力，获得住房。在住房市场的各个组成部分中，包括新建住房、存量住房的维护与更新等方面，只通过“价格”对供需进行有效调控，政府对租金、住房价格以及地产价格的干预控制在合理范围内，不能因为国家“社会福利”计划的实施干扰到市场机制的运行。

　　三是在福利保障方面，德国政府认为，国家任务以及住房政策的主要目标就是满足弱势群体的住房需求。不能忽视的是，市场经济环境下，弱势群体通过个人努力，长期或者暂时性地无法获得“有尊严的”居住环境，政府政策需要解决的就是这部分人的住房需求。对于低收入者，德国政府通过社会保障制度，初期通过建设社会福利住房对低收入者进行“实物补贴”，后期不断优化，通过出台了《租金补助法》对低收入者发放租房补助等方式，满足低收入阶层的住房需求。有关资料显示，在德国，单身家庭年收入低于 1.7 万欧元、两口之家的家庭年收入低于 2.5万欧元即可申请政府的“福利住房”，德国有 41% 的家庭享受“福利住房”。

　　总体看来，德国住房政策取得了明显效果。德国住房供给包括家庭自有住房、私人租赁住房、政府或社会住房管理机构提供的社会租赁房三个部分。

　　有关资料显示，2013年初德国人口总数约8052万人，德国购房和租房的家庭各占一半，其中约 50.4% 的德国家庭居住在自有住房中（低于欧盟 60%的住房自有率水平），49.6% 的家庭租房居住，其中 45.4% 的家庭租住私人租赁住房，4.2% 租住政府或社会住房管理机构提供的社会租赁房。其中，值得注意的是，租金相对于房价而言，较其他国家也明显偏低。根据OECD数据显示，在G7国家中，德国房价与租金的比例始终保持在较高水平，结合德国房地产价格指数上涨速度明显弱于其他成员国分析，德国的租房成本要远远低于G7其他成员国。

　　综上所述，德国房价长期稳定并不简单是某一两项政策手段的结果，而是在“社会市场经济理论”指导下的必然结果，以消费者为服务对象，采取市场经济为主导，辅助以社会福利的住房保障，最终使得居民对住房状态相对满意，实现了住房价格的长期相对稳定，对于当前我国构建房地产长效调控机制具有一定的借鉴意义。

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