河南物业条例三审物业篇：物业服务内容及收费标准需公示

省十二届人大常委会第三十一次会议

　　映象网快讯（记者 王邵怡 文/图）9月25日上午，省十二届人大常委会第三十一次会议召开，会上听取了关于《河南省物业管理条例（修订草案）》（以下简称草案三审稿）审议修改情况的报告。在今年7月对《河南省物业管理条例（修订草案）》进行二次审议后，本次会议对修订草案进行第三次审议。草案三审稿中，对物业服务企业的资格条件、权利义务、服务规范等做了详尽规定。

　　【选聘】业主大会可招投标选聘物业服务企业

　　草案三审稿中，业主大会选聘物业服务企业的，业委会应当与企业签订物业服务合同，鼓励业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业。

　　物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、服务费用、收费方式、双方的权利义务、物业管理用房、专项维修资金的使用、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将合同报送物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　【权利与义务】物业擅自利用共用部位盈利将处5万到20万罚款

　　草案三审稿提出，物业服务企业应当具有独立的法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供专业服务的能力。

　　在物业依照合同提供服务时，也要接受业主、业主大会、业委会的额监督，建立和完善物业服务应急预案，做好应急工作；并定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护、维修。

　　值得注意的是，未经业主大会同意，物业不得擅自利用或者允许他人利用共用部位、共用设备进行广告、宣传、经营等活动；擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点。违反者由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，处五万元以上二十万元以下罚款。

　　同时，物业不得泄露业主信息，不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。

　　【收费】业主逾期不缴费物业有权起诉

　　物业费一直是居民与物业公司间存在突出矛盾，有些常委会组成人员提出，在物业收费中，主要存在三个方面的问题：1.一些小区物业收费多年不变，造成物业服务企业入不敷出、经营困难；2.个别小区违反程序乱涨价现象突出，业主意见大；3.少数小区个别业主恶意拖欠物业费现象是哟与发生，侵害了诚信缴费业主的利益，直接影响了整个小区的物业服务质量。

　　法制委员会采纳了这一意见，在草案三审稿第四十八条，一是规定物业服务收费应当遵循质价相符、公平公正、合理诚信的原则。二是规定物业服务企业不得向业主收取服务合同之外的任何未予标明的费用。三是规定物业服务收费应当保持相对稳定，确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意。

　　对于业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可上门催交、在物业管理区域内公示等形式督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。

　　同时，任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。

　　【公示】物业应公示服务内容、标准及收费情况

　　在调研中，一些常委会组成人员和业主代表提出，广告经营、停车费收取是小区的大宗收入，利用的是公共资源，与公众利益能否得到切实维护密切相关。现实中，这些收入大多由物业服务企业掌管，一些小区仍是暗箱操作。他们建议对此要实行财务公开，让业主享有更多知情权、参与决定权和监督权。

　　法制委员会采纳了这一意见，在草案三审稿第三十九条中，增加了物业服务企业应当在物业管理区域的显著位置，公示物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况，公示物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况，公示物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得受益和支出情况等。

　　并规定，业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当答复。

　　若物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示有关信息的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的处一万元以上三万元以下罚款。

　　【解聘】合同解除后物业公司需在约定时间撤出

　　在物业服务合同即将期满时，业委会应当召开业主大会，一般是在合同期限届满三个月之前，决定续聘或者选聘新的物业公司。

　　物业公司不再续签物业服务合同的，应当在合同期限届满三个月前书面告知业主或者业委会，同时报告街道办事处、乡镇人民政府。

　　业主大会决定解聘物业公司的，物业公司应按照规定办理移交手续，并在约定的时间撤出物业管理区域。在撤出时间内，应维持正常的物业管理秩序。旧物业撤出时，应向新的物业公司履行交接义务。移交物业管理用房等共用部分、共用设施设备；移交物业承接查验的有关资料；移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维修、保养、检验等技术资料和记录；结清预收、代收和预付、代付的有关费用等。

　　物业公司未按照规定办理移交手续的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的处二十万元罚款。

　　物业公司未按照约定时间提前撤出物业管理区域的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的处五万元以上二十万元以下罚款。

　　原物业公司未在规定时间内推出物业管理区域的，县级以上人民政府物业管理行政主管部门自规定时间届满次日起对其处以每日一万元罚款。

　　【安全】业主人身及财产受到损害物业或担责

　　针对物业管理区域内的安全问题，物业服务企业应按照法律、法规规定及物业服务合同约定落实安全防范措施，并协助公安等相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作。

　　若物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应法律责任。

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