郑东龙湖又出"地王" 每平米卖4万以上才赚钱

昨天上午9点50分，郑政东出[2016]9号地以亩均单价2400万元成单价地王，但20分钟后，就被郑政东出[2016]10号地斩落马下。

郑东新区的“地王窝”这么热闹，背后有什么样的金钱逻辑？

□东方今报记者 李凌/文 邱琦/图

郑东龙湖又出地王 每平方米要卖到4万元以上才赚钱

经过5月的短暂平静，6月一开始郑州土地市场便起波澜。

昨天上午，郑东龙湖9号和10号地块进行拍卖，两块地均为住宅用地。

其中，9号地块位于朝阳路北、如意东路东，占地面积 49484.77平方米，约74.2亩，地块起始价112100万元。

9点50分，9号地块历经64轮竞价，终以179100万元的价格成交，亩均单价约2413.77万元，晋升郑州新单价地王。竞得者为四川雅居乐房地产开发有限公司。

同日进行网拍的10号地的竞价更加激烈。20分钟后，10号地在第81轮的报价已超2477.64万元/亩，将刚刚诞生的新单价“地王”斩落马下。

10号地块位于朝阳路北，九如路西，与“短命地王”位置相邻，面积约71.56亩。到11点20分，经过96轮竞价，这块地最终以18.63亿元成交，竞得者为河北荣盛房地产发展股份有限公司，折合单价2603.4万元/亩，楼面价26035.22元/平方米，成为郑州土地市场土地单价、楼面价“双料”地王。

河南新田置业有限公司总裁冯常生说，这两块地位于龙湖核心区域，每亩均价2400万元到2600万元，容积率大于1小于1.5，建筑密度小于28%，建筑高度小于18米，绿地率大于35%。据测算，10号地楼面价26035.22元/平方米，再加上建安成本、配套成本及税费，这块地王上的房子，每平方米要卖到4万元以上才能赚钱。

如果是4万一平方米，那是赶超北上广深了。这样的房子即使在中部六省省会里，也属顶级豪宅。

升值空间有多大？尚有待观察！

那么，这么高的地价，为何开发商还要哄抢呢？

“在龙湖拿地的房企有两种，一种是确实有需求。”一业内人士介绍，“而另一种则是无奈之举，因为龙湖区域就像一块高地，对于本土企业而言，只有在这里占据一席之地，插上一面写着自己名字的小红旗，才能刷出存在感。”

那么，地王的未来会怎样呢？

面粉贵了，面包会涨价。然而，疯狂的地王游戏放在前几年房价经历几轮暴涨背景下，因房价上涨溢价而得以化解困境，如今，又会面对怎样的局面？

在省商业经济学会会长宋向清看来，“物以稀为贵”，土地市场价格短期内猛涨，导致建造商品住宅的土地成本上涨，房价也自然水涨船高。不过，地王“凶”“猛”，对于开发商来说，就像一把双刃剑，可能是辉煌战绩，也可能是万丈深渊。

“地王再现，今年郑州市的房价仍将上涨。”河南广运置业集团执行总裁师凯伦也给出了同样的观点，同时，房企同一时间集中拿地，未来供应势必集中释放，届时竞争激烈，利润不如预期在所难免，新忧旧患双管齐下，结果也令人担忧。

其实，今年，全国也是地王频出。以溢价率100%作为地王计算的话，今年全国住宅加上商品房一共出现150多个地王，其中有99个出现在二线城市。

中原地产首席分析师张大伟认为，房价上涨是有“天花板”的，由于“被改善”“被豪宅”引起市场供应结构发生变化，但市场真实的需求结构并非如此，这成为房企拿下“地王”之后的最大隐藏风险。

同致行统计，从郑州近五年销售统计数据来看，郑州年销售住宅8.5万~10.5万套，其中300万元以上的占1.8%，总价500万以上的占比1%，也就是说300万以上的住宅郑州一年售出2000套左右。北龙湖目前待入市项目面积1300亩左右，按该区域规划容积率1.7计算，待售面积约190万平方米，按北龙湖每套200平方米计算，待售套数为9000多套，即使全郑州价值300万元的豪宅都在北龙湖被购买完最少也要4年。2016年政府会持续加推北龙湖供地，而且，白沙区域也会抢走一部分市场，还有融创、万科来势汹汹，所以北龙湖销售面临的压力还是比较大的。

因此，对于郑州来说，在龙湖推出价格堪比北上广的产品能否被市场接受并消化，尚有待观察。

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