郑州楼市上半年表现抢眼 下半年或遇政策收紧

　　郑州同致行总经理 曹庆伟

　　和国内其他热点二线城市一样，上半年郑州楼市表现非常抢眼，市场火热，在一系列宽松政策的刺激下，出现了一轮量价齐升的成交热潮。主要表现在政策市、卖得好、涨得快、地王多、潜在供应足几个方面。

　　【上半年】

　　购房者跑步入市

　　同致行研究中心数据显示，1~5月份，郑州市场商品房去化594万㎡，高于去年同期200万㎡，同比增幅51%，创近10年来新高；1~5月份，商品住宅去化517万㎡，高于去年同期194万㎡，同比增幅60%，同样创近10年来新高。目前市场中不仅刚需客户多，改善型客户占比也明显增加，同时大量投资客返场也助推了市场去化放量。

　　楼市整体数据表现抢眼，具体到各个项目上同样表现出色。普涨的行情下，各类大小项目推盘节奏快，去化率高。从上半年的官方数据来看，楼市供应量不如去年高，但因为存在大量的无证内购项目，实际供应量高于去年同期。监控显示，1~5月份新盘入市量达43个，同比增幅87%。

　　1~5月份日光盘出现10余次，一次去化在500套以上的达20次，这种大规模推盘去化现象只有在楼市成交量大的时候才会频频出现。而其他率都在六成以上。

　　与此同时，郑州楼市调价普涨，尤其是住宅，多数项目单价涨幅普遍在500~1000元，大北区、郑东新区、滨河国际新城等区域项目单价涨幅甚至在2000元左右，半年时间，一套小三房总价上涨将近10万元。

　　可以说，此轮行情完全是在宽松的货币政策、金融政策、行业政策的共同烘托下出现的。经济增速下滑时，房地产的国民经济支柱作用愈加凸显，为稳增长，各种降首付、降利率、降契税政策出台，加上货币超发等刺激了购房需求，购房者跑步入市，成就了火热的市场。

　　此外一个突出的现象是，郑州地王频出。上半年的郑州吸引了融创、招商、金科、鲁能、华夏幸福、荣盛等一线房企进驻，他们或是收购合作，或是直接投身激烈的土拍市场。正商地王、恒大地王、雅居乐地王、荣盛地王、滨河国际新城绿地地王等不仅炒热了区域市场，更是大幅提升了人们的房价预期。北龙湖超出2.6万元的楼面价、可能突破每平方米5万元的售价刷新了市场认知。

　　【下半年】

　　行业政策或将收紧

　　多地楼市的量价齐升已经引起监管层的注意，不仅是一线城市，个别二线城市已开始出台行业收紧政策，比如合肥、南京、成都等，个别银行也有提高首付的传闻，部分央企受到约谈等，近期郑州也传言首付比例将提高。

　　上半年经济数据即将出台，宽松的货币政策很有可能发生转向，楼市不太可能一直涨下去。在此大背景下，下半年行业政策收紧是大概率事件，预计将会在首付比例、购房税费等方面出台政策。

　　届时，郑州楼市的成交量将有所回落，但会有一个缓冲阶段，成交量不会出现明显跌幅，总体上依然会维持在比较高的水平。价格方面涨幅收窄，会缓慢稳定上涨，出现价格下跌的可能性非常小。整体上看，量价水平依然将维持高位。

　　【区域】

　　部分片区发展潜力较大

　　目前，郑州各个区域发展快速。个人认为，白沙绿博组团、经开区滨河国际新城、常西湖新区的发展潜力较大。

　　白沙片区位于城市发展区域，区域规划比较先进，虽然目前省委搬迁不确定，但从规划定位、生态环境和已落地项目来看，未来区域前景较好。目前区域内多为低密度项目，开发商也较有实力，项目品质有保障。但因为距老城区较远，片区成熟需要10年左右，比较适合多次改善需求和投资客。

　　经开区滨河国际新城位于郑东新区和航空港区之间，滨河国际新城内部规划先进，生态环境良好。过去经开区项目稀少，目前经开区房价涨幅迅猛，滨河国际新城虽然距老城区有一定的距离，但区域客户辐射范围较大，在地理位置和产业优势下，项目去化依然不错，但依然需要时间等待。

　　常西湖新区最大的受益来自市政府的搬迁。新市政府周边规划非常先进，市民中心、公园、地下交通环廊等公共建筑配套将极大提升区域面貌和现有配套水平。另外目前区域房价属于全市洼地，未来有比较大的升值空间。该区域属于四环以内，成熟时间不会太久。

　　【建议】

　　开发商仍以去库存为主

　　目前的成交行情来自于政策托市，因此随着政策的收紧未来行情变化的可能性非常大，建议开发商依然以去库存为主，积极推售出货，调价幅度合理，才能保证未来市场发生变化时企业的正常运转。拿地方面，因目前的地王多数由央企及上市公司制造，非上述企业拿地应避开地王，更多选择潜力区域或合作模式，否则地王很有可能成为企业负担。

　　而对于刚需和改善型刚需购房者来说，看好了就出手购房是最佳选择，但建议不要选择等待时间太久的新区，否则交房入住后的生活可能不大方便，等区域成熟后也许又要面临换房的问题。

　　对于投资者来说，今后的市场投资升值空间将会收窄，住宅尚有一定的投资空间，随着房价的上涨和房租的不断高涨，优质地段可租可售的住宅投资收益尚可。但商业和写字楼投资需谨慎选择，商业目前严重供过于求，优质商业屈指可数，而写字楼阶段性供过于求，部分区域空置率高，租金低，投资回收周期太长，需谨慎投资。

　　文字整理：河南商报记者 束杰

(河南商报)

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