郑州商品房上半年均价近万元 成交火热库存告急

河南商报·大河客户端记者 束杰

2016年上半年，宽松的货币政策和房地产政策促使房地产市场回暖，各类需求集中释放推动市场整体高位运行。全国楼市的整体趋势是销售稳定增长、价格稳定上升。

作为省会城市，郑州市场的回暖迹象从3月份开始明显。郑州同致行研究中心日前发布的《郑州2016年上半年报》显示(本稿数据部分均参照该半年报)，上半年郑州各大房企入市积极，多数项目成交火热，呈现量价齐升的局面。与此同时，郑州商品住宅库存继续小幅下降。

【数据】

商品房上半年均价为9592元/m2

郑州同致行研究中心发布的数据显示，今年上半年，郑州市商品房市场供应总面积为605.05万㎡，较2015年上半年下降5.3%;成交面积为743.10万㎡，较2015年上半年上涨58.75%。

郑州市商品房上半年的供求比为0.8，市场表现为供不应求。截至6月底，郑州市商品房市场库存量达1421.44万㎡，库存量逐渐减少，按照近3个月月均161万㎡的去化速度计算，需要8.8个月的去化周期，去化周期合理。但按照物业形态看，去化周期差别非常大。

上半年商品房的整体均价为9592元/㎡，较去年同期的9545元/㎡上涨0.49%。整体来看，上半年郑州商品房价格波动幅度较大，其中住宅价格的高涨对整体商品房价格有很大的拉升作用，但商业办公上半年的价格一直处于低位，在一定程度上拉低了商品房的价格。

【关注】

6月商品住宅均价突破万元大关

郑州同致行研究中心透露，1~6月份，郑州市商品住宅市场供应总面积为464.8万㎡，与2014年上半年同期相比上涨6.74%。其中集中供应的项目有中实润城(资料 图库)、正商林语溪岸、正商城(资料 图库)、怡丰森林湖(资料 图库)、亚星望江居、鑫苑鑫家、万科城、泰宏建业国际城(资料 图库)、民安北郡、东润城、碧源月湖等，这些项目单个供应量均在 8万㎡以上。

受下调贷款首付比例以及市场层面利好影响，上半年郑州市商品住宅成交量同样上涨明显，成交面积为651.87万㎡，较2015年同期上涨69%。除了1月、2月外，其他各个月份月均销量都在100万㎡以上，均大于2015年各月的销量水平。

2016年上半年，郑州市商品住宅的整体均价为9402元/㎡，较2014年同期上涨2%。1~6月份，郑州商品住宅价格波动幅度较大，但整体继续保持上涨局面。前3个月比较稳定，4月份价格降至上半年最低。从5月份开始，商品住宅均价逐月上涨势头较猛。受东区高端豪宅项目建业海马九如府、万科天伦紫台等项目的高价备案拉升，6月份的商品住宅均价更是突破了万元大关。

【警惕】

商品住宅库存量

去化周期仅2.2个月

值得一提的是，郑州市商品住宅上半年供应464.8万㎡，成交651.86万㎡，供求比为0.71，供求缺口为187万㎡，呈现供不应求的状态。

截至6月底，郑州市商品住宅库存量仅320.88万㎡，继续小幅下降。按照近3个月月均143.42万㎡的去化速度计算，这一库存量仅需2.2个月的去化周期，已达恐慌警戒线。

从各区域库存数据来看，郑东新区和经开区累计库存为负，供不应求，区域项目销售无压力。各区域的库存水平不等，处于高库存第一梯队的依然为二七区、金水区、管城区，截至6月底库存量分别为152.08万㎡、65.61万㎡、63.86万㎡，惠济区和高新区供求缺口相对较小，库存压力小。

郑州同致行研究中心分析认为，受现有库存量及龙子湖地王圈的地王项目即将相继入市影响，下半年郑州市商品住宅价格上涨的动力较大。

【预测】

下半年各地因城施策将更加细化

当前，一线城市成交相对放缓，多数二线及三、四线城市库存压力仍严峻，部分热点二线城市成交火热，房价、地价领涨。

中国指数研究院指出，下半年的地方政策将更灵活主动，因城施策更细化。房价涨幅过快且已有收紧政策出台的城市，或将根据市场情况采取更审慎的价格监控及房地产金融信贷政策;为防止房价过快上涨，其他没有政策出台的城市也可能加强市场监管。

该分析认为，在住宅成交火爆的背景下，热点二线城市的去库存重点是非住宅商品房。未来，中央及地方出台相关政策鼓励商业办公等非住宅库存去化的预期强烈，一方面在住宅供不应求、商业办公库存过高的城市调整商住比例，将商业办公库存向住宅供应转化;另一方面，或将适当控制商服用地供应规模、允许非住宅项目向新产业、新业态转型，化解非住宅库存压力。

分析还预测，今年下半年，部分热点二线城市市场风险积聚或导致房地产信贷收紧，土地市场热度可能向郑州、武汉等二线城市不断传导，高杠杆、高房价及需求透支或将导致市场出现波动。

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