车位管理费调整前 物业公司能否先公示相关方案

物业公司称对地下车库管理的投入不少

河南商报记者 唐韬/摄

河南商报记者 陈薇

一平方米住宅的物业费每月只有一两元，凭啥一个小小车位管理费每月就要收几十元甚至上百元？这些钱都花哪里了？

然而，物业公司却表示“宝宝心里苦”：车库需要24小时照明，环氧地坪需要用水冲洗，车库内要设置巡逻、监控和道闸，哪一样都得花钱。一个车位每月收几十元，还不够管理的成本呢。

但是，想要涨价，物业也不能任性。为了保护业主权益，调整车位管理费时，物业需要取得“双过半”业主同意。

【疑问】

车位管理费为什么那么贵

在郑州，一平方米住宅的物业费每月只有一两元钱，一个车位只有几平方米，却要交每月几十元甚至上百元的车位管理费，车位真的这么难管理吗？

“车位管理费和房屋的物业费虽然都是物业公司为业主提供服务，但收费时的算法其实和大家通常想象的并不一样。”鑫苑物业黄波说。

住宅物业费虽然按照建筑面积来征收，但实际的公共面积并没有那么大，因为业主家里是不需要物业公司来管理的，也就是说，物业公司管理的面积比业主交费的面积小。

而车位的情况正好相反。

一个标准车位的大小是2.5米宽、5米长，一个车位的面积为12平方米。黄波表示，实际情况是，物业管理的不仅是这12平方米，车位之间要有通道等设施，配上这些公共面积之后，一个车位需要管理的平均面积就在25平方米到30平方米，几乎是业主认为面积的两倍。

如果这样折合，每个车位每月收40元的管理费，其实并不比住宅物业费高多少。

【回应】

40元一个月

物业公司表示“不赚钱”

对物业公司来说，对于地下车库管理的投入，要远远高于住宅的楼道。

河南商报记者从正弘、康桥、绿城、建业等多家知名物业公司了解到，从成本核算的角度来说，一个车位一个月交40元车位管理费，几乎所有物业公司都是亏损的。

物业公司对于车位管理的投入，主要在电费、水费、保洁、巡逻、监控等方面。

车库一般都是地下的，少数可能会有天井采光，多数是完全没有采光条件的地下室。业主肯定不会愿意去黑暗的车库里开车停车，而回家的时间也早晚不一，因此一般小区的地下车库，都需要提供24小时的照明服务。

“一个车位最低也需要提供20瓦的照明，这已经非常昏暗了。但即使这样，一个月算下来，耗电就需要15度。”黄波说。

而照明只是其中一部分成本，随着郑州楼盘品质越来越高，很多车库都开始使用环氧地坪等。这种颜色漂亮的地坪，业主感觉非常养眼舒适，但对物业保养来说却是个费事儿的东西。

这种环氧地坪想要保持艳丽的色彩，除了一般的保洁清扫之外，还需要用水冲洗才可以达到标准。

一般来说，一个100个车位的车库面积在2500平方米到3000平方米，按照40元每月的标准，每月只能收取车位管理费4000元，多家物业公司都表示，这甚至不够日常保洁、巡逻的人工费。

此外，为了维护地下车库安全有序，还需要投入监控设施以及门口的道闸系统等，这些都需要消耗能源以及投入人工维护等成本。

【措施】

涨价不易 物业只能尽量“降成本”

虽然物业公司吐槽太辛苦，但面对2014年国家发改委已经放开的车位管理费的定价，也鲜有物业公司敢高调地与业主谈涨价的事儿。

“鑫苑物业管理的楼盘，目前车位管理费在每月40元到80元不等，一般物业合同签订后，就没有调整过价格。”黄波说，只能按照合同来。

建业物业张女士也表示，郑州业主依然对物业服务的价格非常敏感，很难和业主愉快地谈涨价这事儿。建业管理的楼盘的车位管理费，这些年也基本没有涨。

新建小区车位管理费也都会有科学的核算流程，然而，考虑到业主的体验和接受程度，即使是新建小区，定价甚至也低于核算的成本，物业只能靠尽可能压缩成本来生存。

为了在车位管理费不涨的情况下不亏损，这些物业公司也使出浑身解数，在车库管理的细节上下足了功夫。

“将照明灯更换成更省电的LED灯泡，投入清扫设备提高效率，降低人工成本。”河南新康桥物业服务有限公司执行总经理许素英说，她在物业做了十多年，最大的收获就是变成了一个精打细算的人，因为不这样物业公司就难以生存，利润太薄了。

不过，更换LED灯等措施，对物业公司来说也意味着更多的投入，她说：“不管怎么说这是个可行的细水长流的法子。长期来看可以做到既降低成本又让业主体验好，物业公司也能存活下去。”

【声音】

车位管理费的调整

物业公司不能单方面决定

不过，当物业公司真的经营难以为继，从自身生存考虑，物业公司可以涨价。

“按照发改委的文件，物业公司可以根据市场情况，合理调整小区车位管理费的价格。”河南物业商会秘书长张国强说，尽管因成本问题确需调整，但像城开水城这样直接一纸通知贴出来就调价也确实不合适，没有照顾到业主的利益和感受。

张国强表示，按照物业管理的相关规定，车位管理费的调整，物业公司不能单方面决定，需要公示出相关的方案。成立业主委员会的小区，物业可以与业主委员会沟通获得许可。没有成立业主委员会的小区，调价则需要经过“双过半”业主同意，也就是人数过半、面积过半的业主同意。

而许素英表示，业主虽然对价格敏感，但也并不是绝对不允许物业公司调整价格，此前新康桥物业管理的小区也曾成功调整过车位管理费。

为了尽可能取得小区业主的理解，他们首先向业主公示了车库管理的具体收入和支出，让业主了解物业为什么必须调整车位管理费，物业公司在控制成本方面做了哪些努力。

之后物业工作人员在业主中进行了大量的走访和沟通，最终顺利地取得了一半以上业主的同意，才进行了价格调整。

由于整个工作公开透明，最大限度地取得了业主的理解和支持，随后的交费业主也非常自觉。

(河南商报)

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