河南物业管理条例“三审”亮点多 涨物业费要经业主大会同意

　　《河南省物业管理条例（修订草案）》迎来三审。昨日上午，省十二届人大常委会第三十一次会议召开，会上听取了关于《河南省物业管理条例（修订草案二审稿）》审议修改情况的报告。修订草案三次审议稿从物业公司服务、业主权利义务、日常管理规范等方面做出补充完善。与二审稿相比，三审稿又有不少修改和亮点。郑报融媒记者 张竞昳

　　■业主大会

　　业主超过300户 可成立业主代表大会

　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。不过，目前93%的小区仍未成立业主大会。

　　为让更多小区能够成立业主大会，修订草案明确，业主户数超过300户的，可以成立业主代表大会。

　　当满足下列条件之一时，应当召开首次业主大会或者业主代表大会（统称业主大会）：房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%的；业主已入住户数比例达到30%的；物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天的。

　　首次业主大会筹备经费

　　不用业主承担

　　修订草案明确，新建小区首次业主大会的筹备经费，由建设单位承担；单位小区首次业主大会的筹备经费，由所在单位承担；老旧小区、公租房小区首次业主大会的筹备经费，由县级人民政府承担。建设单位不提供筹备费用的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期整改；逾期不改正的，处5万以上15万元以下罚款。

　　业主大会可招投标

　　选聘物业服务企业

　　修订草案规定，业主大会选聘物业服务企业的，业委会应当与企业签订物业服务合同，鼓励业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业。物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、服务费用、收费方式、双方的权利义务、物业管理用房、专项维修资金的使用、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　■业主利益

　　涨物业费，要经业主大会同意

　　针对物业收费中存在的一些问题，修订草案明确：物业服务企业不得向业主收取服务合同之外的任何未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定，确需调整的，物业服务企业应当与业委会协商，并经业主大会同意。业主逾期不缴纳物业服务费用的，物业服务企业可上门催缴、在物业管理区域内公示等形式督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。

　　公共场地停车位咋分配，须业主大会同意

　　根据修订草案，物业管理区域内划定车位、停放车辆不得占用、堵塞、封闭疏散通道、公共出入口等，不得影响其他车辆和行人的正常通行。利用物业管理区域内公共道路、场地划定车位停放车辆的，车位划定、分配方式、服务费、收益分配方式等，在业主大会成立前，应当征求专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主大会成立后，由业主大会按照法律、法规、管理规约定要求决定。

　　小区公共部位的收益归全体业主所有

　　修订草案明确提出，利用物业共用部位、公用设施设备进行经营的，所得收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会或者相关业主的决定，用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

　　■物业行为

　　物业应公示服务内容、标准及收费情况

　　广告经营、停车费收取是小区的大宗收入，利用的是公共资源。现实中，这些收入大多由物业服务企业掌管，建议对此要实行财务公开，让业主享有更多知情权、参与决定权和监督权。

　　草案三审稿规定，物业服务企业应当在物业管理区域的显著位置，公示物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况，公示物业共用部位、公用设施设备经营所得收益和支出情况，公示物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况等。违反该项规定最高或罚款3万元。

　　擅自允许他人在共用部位设营业摊点，最高罚20万

　　未经业主大会同意，物业不得擅自利用或者允许他人利用共用部位、公用设备进行广告、宣传、经营等活动；不得擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点。违反者由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，处5万元以上20万元以下罚款。物业不得泄露业主信息，不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。

　　非经营性用水、用电、用气，按居民价格标准执行

　　作为第三产业的组成部分，物业管理是吸纳劳动力、促进就业的重要渠道，物业服务企业作为薄利企业，需要政府给予各方面的扶持。修订草案三审稿明确，物业服务企业依法享受国家和省有关现代服务业规定的优惠政策，住宅小区共用部位、公用设施设备的运行、维护、保洁、绿化等物业公共服务过程中的用水、用电、用气价格，按照当地居民使用价格标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

　　■物业责任

　　业主人身及

　　财产受到损害

　　物业或担责

　　物业服务企业应按照法律、法规规定及物业服务合同约定落实安全防范措施，并协助公安等相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作。若物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应法律责任。

　　检修不及时，造成乘客困电梯超过半小时，最高罚5000元

　　业主可以采取直接管理、业主委员会负责管理、成立其他管理机构管理等形式，对小区物业实施自行管理，并对部分事项作出决定。有特定要求的电梯等特种设备，应当委托专业性机构进行维修和养护。

　　被委托管理电梯的物业服务企业没有尽到安全管理义务，致使发生乘客滞留电梯轿厢，导致乘客被滞留轿厢半小时以上的，处1000元以上5000元以下罚款。物业服务企业、电梯维护保养单位发现电梯存在安全隐患，未采取必要应急措施的，各处3万元以上5万元以下罚款。电梯达到报废条件，物业服务企业和电梯维护保养单位未及时公示并报告业主，未积极协调依法履行报废业务的，各处20万元以上30万元以下罚款；给他人造成人身、财产损失的，应当依法承担民事责任。

　　■业主责任 不能在公共停车位私设地锁、石墩

　　业主不得在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者为其充电；不得高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水或者露天焚烧杂物；不得制造超过规定标准的噪声或者影响邻居采光通风；不得擅自改变房屋用途；不得使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共停车泊位；不得违反规定饲养动物，干扰他人正常生活。

　　小区内禁养烈性犬和大型犬

　　修订草案明确，禁止在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬。业主携犬出户的，应当束犬链牵引。对违法违规养犬、养犬人因饲养犬只干扰他人正常生活、破坏环境卫生等不良行为，物业服务企业应当及时劝阻。

　　老旧小区加装电梯，须2/3以上业主同意

　　很多老旧小区没有电梯设备，随着老龄化程度不断加剧，越来越多的老人面临着上下楼难的问题。修订草案规定，老旧小区加装电梯须经单元（栋）2/3以上业主同意，相关业主应当积极配合。

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