政府不再垄断住房用地会影响房价吗？

　　核心提示|“在郑州买房，该不该把农村户口迁过来？”“政府不再垄断土地，未来房价会降吗？”“银行利率短时间内会下降吗？”“孩子上学是公立的好还是私立的好？”......自《楼市百问》开通以来，我们每天都会接到很多读者发来的问题，对此，我们特别邀请公众号“楼市微观”相关专家为大家进行解答。

　　1.为了孩子上学，想把媳妇的户口迁到郑州买房，毕竟郑州教育资源更好。可是媳妇不愿意，说农村户口更值钱。我应该怎么劝她？

　　答：关于农村户口是否有必要迁往城市，很多人认为农村户口“更值钱”。

　　政府早就有政策，农村户口入城不因户口的迁移而丧失原籍权利。

　　如果你是农村户口，且在未来两三年内名下土地、宅基地有可能被征用，迁移户口意味着失去了城市化带来的权益。因此，建议还是不迁为好。

　　但是，如果是偏远的农村，短时间内土地没有被征用的可能，把户口迁入一、二线大城市是非常值得的，而且是非常必要的。

　　2.住房土地不再由政府垄断，对房价会有什么影响？

　　答：“权属不变”“符合规划条件下”，非商品房开发用地建设商品房对外出售的可能性不大。且无论从现行的法律法规，还是从目前各城市对土地财政的依赖来看，短期内彻底打破地方政府对商品房开发用地的高度垄断，还不太现实。

　　过去很多企业有使用权的土地，比如商业用地、工业用地，在符合规划条件下，将来有可能转变成出租房，不是保障房，更不可能是商品房。

　　这属于房地产供给侧改革，也是房地产长效机制的重要组成部分，有助于缓和部分大城市房价长期上涨的紧张局势。改革会遇到各种阻力，推进没那么快，不会立即传递到房价上去。

　　政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将产生非常大的提升，其中，城市租赁市场影响最大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。需要注意的是，住房包括商品房、保障房、租赁房等，住房不能等同于商品房，目前看，政策更多提及的是租赁住房试点，集体土地用作租赁用地是试点方向。

　　3.现在利率是1.2倍，传言银行的贷款利率有可能继续提高上浮比例，短期内有可能下降吗？

　　答：过去一年多银行贷款额度透支，而央行的货币政策又是进一步趋紧，这便造成了银行缺钱。另一方面，房贷的需求在进一步增加，但是银行获取的存款资金却有限，僧多粥少，势必造成利率上涨。

　　短期来看，央行的金融政策没有宽松的迹象，对首套刚需来说，也很难承受进一步的利率上涨。因此，未来半年，按揭贷款利率应该会维持现状。如果上浮的贷款利率下调，可能是建立在央行加息的大背景基础之上。

　　4.我刚毕业，看郑州房价一直在涨，想先买个90平方米左右的，现在买房应该考虑哪些方面？北区和白沙，单价1.5万左右的，给推荐几个吧。

　　答：买房分为两种需求，一种是投资，另一种是自用。

　　投资需求又分为长期持有和短期转售两种。长期持有是一边享受稳定而持续的租金收益，一边享受资产的长期溢价增值空间。而短期转售，则更看重短期的溢价增值以及转售时的变现能力。

　　自用需求则相对复杂些，因为每个家庭的需求是不一样的。有的是多口之家，需要改善，要求面积的提升；有的是刚需小白领，需要的是配套完善、通勤便利，最好是地铁口；有的是学区需求，需要有名校；有的是自由职业者，不需要打卡上班，喜欢安静；有的是批发市场商户，需要离市场不要太远……

　　所以，没有最好的房子，只有是否适合自己的好房子。如果你是刚毕业的职场新人，购置在白沙肯定不合适。北区的名门翠园、融创珑府、建业富力尚悦居都是不错的选择。

　　5.买了一套二手房，房东贷款没还清，让我先付首付款，他去解押再过户，这样合理吗？

　　答：在二手房买卖过程中，这是较为普遍现象，但是存在一定风险，即：你付了首付款，而对方没有解押，或者是解押了，卖家违约不愿再过户。虽然概率很低，但不排除这种可能性存在。

　　给你的建议是走全监管流程，如果卖家无资金解押，最好是他在收你首付款时，让房东找1-2名担保人。

　　（记者 孙煊哲　　注：本文观点仅供参考）

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