2015年上半年年楼市更加困难 下半年可能走出阴霾

成交量增加难能可贵，销售率下降也在意料之中。2015年上半年的房地产市场还会比2014年更加困难，但在下半年可能会出现曙光。

昆明风之铃市场调查研究咨询机构CTO 石远

石远(昆明风之铃市场调查研究咨询机构CTO)：

2015年将走出阴霾，聚焦城市、产业和人们的生活，跌变共生实现软着陆。

几乎与全国保持默契，市场降温、成交下滑、风声鹤唳，已成2014年悲喜交加的昆明楼市撕不掉甩不了的标签。随着2014年各家开发商及相关市场研究机构大数据的陆续出炉，2014年的昆明楼市众生相也逐渐尽显。不过，无论是未完成任务，还是再受硬伤，抑或是逆市上榜，昆明楼市在全国的表现或许没那么多可圈可点，但除了上半年的一片哀鸿，下半年也迎来了逆市回暖，特别是在最后一个月，商品房成交量更是创下了历年新高。这酸甜苦辣，别是一般滋味在心头，除了开发商心知肚明，行业专家们也看在眼里藏在心里，这就来看看，春城晚报房地产研究院专家们那一步之遥，如何让开发商们让梦想照进现实。

成交量缓慢增加销售率明显下降

据至祥置业统计数据显示，昆明市2013年新增供应量为1666.86万平方米，成交1092.75万平方米，销售率为66%;2014年新增供应量为1837.94万平方米，而成交量为1104.47万平方米，销售率为60%。毋庸置疑，昆明楼市在库存增加10%的情况下，而成交量却只增加了1%，楼市降温显而易见。

2014年昆明主城区商品房成交量(成交面积)中，包含了相当一部分车库以及2013年已认购但未签约的房源，2015的重心仍在去化上。

专家分析：周大研表示，就目前的情况来看，2015年整个政策环境可能会更加宽松，对于房企来说或将是新的机遇。但上半年出台的新政策，往往都要在下半年才显现出来。周大研坦言，随着全国经济结构性的变化，新挑战下的机遇也只是相对而言。对于大型企业来说，2015年可能机遇大于挑战，而对于中小型开发商而言，或许还将面临更大的困境。

供过于求均价走低步入新常态

从新房、二手房均价看，去年昆明房价维持在整体走低态势。昆明主城(5区)商品房量价同比下降，商品房均价为7400元/平方米，下降416元/平方米。

2014年昆明主城区商品房成交价格一路走低，尤其下半年开始，从7月份神州天宇首先吹响的小规模降价号角，到年底城投昆明湖的大批“5字头”房源，各开发商经过整个上半年，终于体验到了金融政策收紧以及消费者低预期下带来的资金压力，几年来大规模开发带来的巨量库存压力迫使开发商采取“以价换量”的销售策略，一方面缓解颓势下的资金压力，另一方面为全年的销售目标寻求出路。

由此看来，2014年全年的成交情况与整年的价格表现趋势相吻合，一样处于低迷态势，成交金额同比下降22%，成交均价同比下降5%，为7400元/平方米，而2013年的均价为7816元/平方米，市场上大部分在售项目高层住宅产品成交集中在6800~7500元/平方米之间。

专家分析：均价下跌主要有三方面的因素：市场方面，供大于求的总体态势直接决定了价格走低的趋势。就2014年而言，库存量和增量都比较大，供过于求的形式严峻。另一方面，政策环境的变化也导致了均价的下跌。房产税还未正式开始征收，但就目前的情况来看，房产税的征收无疑会增加投资成本，尤其是当前限贷和限购还没有完全放开的情况下，房产税的声音已经在影响着一部分购房者和投资者。

另外，周大研还认为，目前充斥在市场上的很多项目和产品同质化比较严重，竞争也比较激烈，在总量和结构都供过于求的态势下必然会引起价格的竞争。

一二三级市场联动土地市场“底价拿地”常态化

2014年昆明主城区(五华、西山、官渡、盘龙、呈贡五区)土地市场低迷，实际完成量只有规划量的30%左右。昆明土地市场交易量在经历3年的激增后，在2013年出现下降拐点，2014年则走向速降，紧接着出现了巨量的商品房库存，2014年二级市场去化压力不断加大，使得开发商对拿地的热情也降低了不少。土地供应量、成交量、成交金额三大数据降幅均超过六成，甚至“底价拿地”已趋常态。

专家分析：周大研认为，这一个方面说明一级市场(土地)、二级市场(新房)和三级市场(二手房)联动效果已对土地市场做出反应。另一方面，土地和楼市的关系正好比面包和面粉的关系，面包的销售直接决定了面粉的市场。

石远认为，房企拿地热情不高，究其原因，不外乎是开发商融资成本高、资金紧张、市场信心下行，不得以放缓投资新项目的决策，致使土地成交聚焦低风险的主城。大部分开发商都将精力集中到了库存的去化上，无心拿地导致了大量挂牌土地的流拍以及大部分土地的底价成交，最终使土地供应量、成交量、成交金额三大数据齐降。主城区成交量(面积)降幅近八成，成交金额降幅近七成。

政府为了刺激市场，也将土地的供应重点从郊县转回了主城区，2014年土地挂牌量中，主城区土地的占比同比上升了二至三成。在成交数据上，2014年主城区土地成交量的占比也上升了一至二成。

2015楼市政策瞭望：

货币更加宽松税收继续减免

专家分析：周大研表示，在全国经济增速放缓的新常态下，2015年国家有关部门可能将从货币政策和税收政策方面进一步作出调整。在结构性调整的大趋势下，房地产业首当其冲，国家层面下一步或将在银行准备金率、存款利率等方面进一步出台宽松的货币政策，逐渐放松放款，继续放宽金融机构的贷款。

另一方面，税收可能会在“一手房契税减半”的基础上加大放松力度，个税也将进一步减免，尤其是二手房交易中减免一定费用。房产税方面则可能会出台一些相对有利于销售的政策。总之，国家货币政策和税收政策将走向更加宽松。

或启以购代建控制土地供应放宽规划设计

专家分析：周大研认为，就昆滇楼市现在而言，周大研认为，政府可能会从以购代建、控制用地和放宽规划设计三方面让楼市平稳过冬。

首先是在政府保障房的改扩建方面采用直接购买企业产品的形式进行，在减少资源浪费的同时拯救一些濒临瓦解的开发商。

另外，地方政府可能会在住宅用地和商业用地上适当控制供应。周大研表示，放缓土地供应速度是把双刃剑，也是解决今天和明天之间矛盾的关键。

最后，地方政府将在规划设计方面做调整，过去过于死板的规定和规划要求造成了整个环境的同质化，以至于出现一些朝向差、物管费高、盒子商业等规划问题，为此，政府或许将在规划建设方面放松放宽，避免大一统。

2015年房地产市场瞭望：

市场自我调节+去库存大涨大跌不会出现

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