养老地产“蛋糕”看上去很美 发展遭遇现实难题

日前，济南两会结束，会上相关话题持续发酵，尤其是济南市发改委报告中提到的关于“支持建设适老型住宅，大力发展养老健身器材、养老等产业”的话题再次引爆“养老地产”的大讨论。

关于“养老地产”的落地，市老龄办称，济南适老型住宅目前还处于“私人定制”阶段，尚未大面积推广。那么，国内养老地产是一个什么状态?这块蛋糕有多大?谁在投资?有哪些运营模式?遇到哪些困境?

A“蛋糕”多大?

据国务院印发的《社会养老服务体

系建设规划(2011—2015年)》显示，我国老年人口1.78亿人，预计到2020年，老年人口将达到2.43亿人，约占总人口的18%。如此大的人口基数，让养老地产一度被认为是房地产发展的未来。中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场规模约为4万亿元，到2030年则有望增加至13万亿元。

B谁在布局?

在济南，2010年就有本地房企涉足养老地产，不过相关项目迄今没有任何进展。国内层面上，据不完全统计目前已有保利地产、万科、越秀地产等80多家品牌房企涉足养老地产，而善于追求长期稳定收益的保险资本，如中国人寿、泰康人寿、中国平安、合众人寿、太平保险等近两年纷纷布局该领域。在济南，合众人寿早在几年前就在长清区选址布局养老地产项目。有关部门预测，养老地产领域已吸引总额超3000亿元的投资。

C面临尴尬!

养老地产“蛋糕”看上去很美，但真正实施起来却遭遇尴尬，尤其是在土地问题上。据悉，当前养老用地的供应方式，一部分是政府投资的社

会福利性质的养老设施，通过划拨方式供地;另一部分是非政府投资、利用国有土地建养老设施，通过招拍挂等方式出让。而开发商只能以第二种方式获取土地。

一般市场上养老地产项目的用地性质分为商业用地、住宅用地和综合用地三大类。但是由于用地性质的不同，导致养老地产的后期经营出现诸多问题。

按照住宅性质的开发，一方面政府不会给予任何政策扶持;而银行也因为无法测算收益，难以放贷，开发商只能自筹资金。“而开发商在这种项目上沉淀资金或长达15—20年。”一位业内人士透露。如若按照商业和综合用地性质开发，一方面用地年限分别为40年和50年，对比住宅用地的70年的有巨大差距;另一方面，项目建成后，日常生活成本很高，水电费等均按照工商业计价。

业内建言

养老住房纳入保障房范围

记者了解到，上述济南某房企的养老项目搁浅原因正是因为其用地性质导致的。

对此业内人士认为，其根本是政府需要从土地出让方式及价格上做出调整和改变，营利性养老地产用地风险最低最有保障的就是获得政府推出的养老地产专用地，而在这方面北京曾在2013年首次单列养老设施用地计划指标，其他城市如上海、深圳、广州和成都等地也提出过预留养老用地的相关计划。

全国人大代表、国开行陕西分行行长黄俊建议，有关部门研究应将养老住房纳入公共租赁房、廉租住房保障范围。政府以公共租赁房、廉租住房为资源，通过PPP模式引入市场主体及社会资本参与养老项目的建设、运营及管理。

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