楼市真假涨：再现通宵排队 二手房业主频提价(2)

近日，记者多次收到推特价房源的电话和短信，均称开发商推出了一部分特价房，这部分房源的价格往往低于其他房源。上述项目的销售人员告诉记者，正常的售价是2.8万元/平方米到2.9万元/平方米左右，“我们小户型就推出了40套特价房源，你要考虑就赶紧定，特价房源没了就是正常的价格了。”

据记者了解，通州另外一个项目也推出了多套特价房，多为低层房源，特价房源比正常房源的单价每平米低了1000元左右。“我们特价房源本来就没推出很多，基本已经卖完了，以后就是正常售价的房子。”

另外，位于南四环的国韵村项目负责人也告诉记者，目前项目正处于新一轮的蓄客排卡期，不但没有打算涨价的意图，而且还将推出定向团购房源，精装准现房的价格在3.3万元/平方米左右，这个价格是目前四环区域最具优势的项目。据悉，国韵村项目从春节就开始就进入了热销期，从大年三十到初六销售了30多套房子，销售金额过亿，从春节到3月底销售超过了100套，总金额超过了4亿元，“我们预计将是整个四环的销冠。我们有信心在年底争做北京的销冠。”国韵村负责人表示。

不仅北京如此，自新政落地之后，多地均出现了房企推特价房揽客的情况。据经纬地产佛山公司的市场监测数据显示，仅4月4日、5日两天，招商公园1872、康格斯花园、万科水晶城等5个项目，都推出了特价房揽客。其中，康格斯花园推出的特价房，在原总价基础上，最高优惠幅度达到9万元;而万科水晶城推出的精装修90平米的特价单位，总价88万元发售，均价比这一项目前期每平米一万元出头的售价低了不少。

6 “限时”不涨价

与一些项目明确释放涨价信号相比，更多的房企与项目打起时间牌，通过“限时优惠”、“限时不涨价”等方式，促使犹豫群体加速买房。

“限时不涨价，不出手后悔莫及!”“每平米2.2万，自由不限购，限时一周。”在楼市新政出台之后，类似的宣传语成为北京不少项目宣传口号。

“限时不涨价”最响亮的要数万科，3·30新政夜间来袭后，北京万科迅速改变对策，率先发起零点抢房行动，在京9盘联合承诺不涨价不打烊，疯狂24小时，引来沈阳、济南、天津、太原等区域公司的响应。北京万科9盘联动24小时吸引了165组客户到访，销售总额达到1.56亿元。

相比限时不涨价，更多的项目打出“限时优惠”的策略。记者在通州、大兴、房山等多个新盘密集区域调查发现，新政出台之后，在特定期限推优惠房源，已经成为不少企业的通行做法。

不过，相较于广告语中营造的“限时”强势氛围，项目实际情况却要积极得多，在南五环某新盘扎堆区域，销售员小王在主干道路口向进出的车辆不停发放印有“限时优惠”的广告单。据小王介绍，这几天不停拨打潜在客户电话，积极介绍新政，向客户推销房源。“现在购房者的心态很平稳，对于新政的出台虽有反应，但出手会很理性。”小王说。

□分析

平价走量快速去化占主流

记者调查已经清晰地显示，目前确有提价现象，但并非主流，而且，从二手房市场看，已经出现了提价就卖不掉的明显趋势。

亚豪机构发布的最新报告也显示了同样的结果。

截至4月14日，3·30新政颁布已整半月，这期间关于楼市涨价的消息甚嚣尘上。根据亚豪机构数据统计显示，3月31日至4月14日北京商品住宅成交排行前50位的项目当中，除领秀慧谷之外，其他49个项目均有连续成交，与3月相比，新政后成交均价出现下滑的项目有23个，均价上涨的项目有26个。但是在这其中，涨跌幅在5%以内的高达43个，涨幅超过5%的仅有6个，而下跌幅度超过5%的则未出现。

亚豪机构副总经理任启鑫分析，由于目前“一房一价”因素的影响，月度成交均价涨跌幅度在5%以内即可认定为走势平稳。由此可以看出，新政之后半个月大部分在售项目以“平价走量”为主，价格走势较为平稳，大幅涨价的现象并未在北京出现。

此外，对目前的“涨价”信息，还需要仔细分析。日前，来自某机构统计显示，一季度北京高端商品住宅平均成交价格为每平方米71612.36元，环比上涨22.88%。但这属于结构性上涨，因为受到年初迎来万柳书院等地理位置及品质俱佳的顶级豪宅入市的影响，拉高了高端住宅的成交价格，并不能证明高端住宅出现了价格上涨。

任启鑫认为，房价依然能持稳原因主要在于两个方面。一是市场库存的制约。截至4月中旬，北京商品住宅存量依然高达83337套，虽然相比2014年底的历史峰值已出现下滑，但是相比2014年同期，依然高出20%左右。冗多的库存使得目前开发商多选择借助政策“东风”快速去化，一旦追求涨价来提高利润，反而可能在现阶段损失意向购房客户，影响销量。二是主力购房客群的构成发生变化所致。3·30新政进一步降低了二套房首付以及营业税的减免范围，其目的是通过“卖旧”减税、“买新”降首付，来促进改善型置业客群的换房升级，从而提振包括二手房及新房在内的房地产市场的成交活跃度。但是，改善型客群的购房需求并不急迫，虽然3·30新政后，各个项目看房客户量骤增，但签约量并未因此大幅增加，项目间的销售竞争仍然很激烈，为了积聚购房需求，开发商只得保持价格平稳。

本刊记者在调查中发现，在政策利好的刺激下，不管是新房市场还是二手房市场，房价均有上涨的动力，有部分项目已经取消了优惠措施，但也有项目在此时选择推特价房揽客。值得注意的是，更多的项目在用限时涨价、取消优惠、排队托市等等营销手段催促购房者入市。此时的楼市，如同每一次利好政策落地后的情形一样，真真假假，乱象丛生。

需要提醒购房者的是，楼市的环境在不断变化，在目前楼市库存的重压之下，多数项目的涨价尚不能形成事实。

链家地产市场研究部李巧玲认为，在需求升温带动下，卖方欲调高价格的倾向非常明显。近年来，随着地价、配建保障房、自住房面积上涨，房企项目销售利润受到挤压，在市场进入上行阶段后，难以避免出现涨价倾向。但是，新房市场的库存问题依然比较突出，这是抑制新房价格过快上涨的主要因素，短期内预计大部分在售新房项目会依然维持相对平稳的价格。

□专家观点

>>知名财经评论员 马光远

中国住房已经告别短缺

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