二套房首付降至4成 郑州100万住房首付只需30万

目前郑州市使用公积金贷款购买首套住房，首付款比例为30%，二套房首付款比例为60%。根据三部委的新政，公积金贷款首套房首付款比例降至20%，二套房首付款比例降至30%。现在算一笔账，因为郑州公积金贷款夫妻双方都缴存公积金的，贷款最高限额为45万元；夫妻一方缴存公积金的，贷款最高限额为35万元。由于当前郑州房价较高，单纯使用公积金贷款基本上没有买一套房的可能性，使用组合贷款最高可贷70万元。

限由5年改成2年 部分城市房价或止跌反弹

郑州影响：郑州楼市或迎来新一波行情

昨日，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发文，调整个人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。业内分析：用商业贷款购买二套房首付比例降至40%，政策力度超预期。二套房首付下调政策落地，将会对市场起到极大的提振效应，一二线城市楼市将有不同程度的回暖，然而也有业内人士认为短期压力缓解，长期压力不减。

财政部、国税总局楼市新政

二手房营业税免征期限

由5年改成2年

财政部、国家税务总局30日联合发布消息，经国务院批准，我国将从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

两部门表示，此次调整个人住房转让营业税政策旨在促进房地产市场健康发展。根据两部门发布的通知，调整内容包括：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

我国目前执行的个人住房转让营业税政策自2011年初开始实施，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

央行、住建部、

银监会楼市新政

政策解读

此前的地产政策松动主要是：放松限购、调整二套房贷认定、降低房贷利率、放松公积金贷款规则等。这次的措施主要是：

1、鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。

解读

此前公积金贷款额度已有提高，但相对目前的房价和贷款需求而言仍是杯水车薪，很多人还是需要组合贷，但组合贷审批复杂、时间慢，一般交易双方很少采用，此次提出鼓励组合贷，有可能简化审批流程，加快审批速度。

2、对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

解读

有房有贷的，用商业贷款购买二套房首付比例降至40%，超预期。

3、对进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%。

解读

公积金贷款购买二套房的首付比例降至20%，符合预期。

4、对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

解读

有房无贷的，用商业贷款购买二套房首付比例降至30%，超预期。

按照支持合理住房需求,下一步还有可能对交易环节税费标准以及首套房的房贷进行调整，不过北京、上海放开限购的可能性较低。

■新政背景

为什么接二连三发救市文件？

数据显示，今年1~2月，市场总体来说还是延续了去年的一个态势，商品房的销售面积、销售额、土地的购置面积、房屋的开工面积继续回落，待售面积继续增加。70个大中城市除个别城市以外，房价无论是环比还是同比，绝大多数都是下降的，这说明市场还是比较低迷的。房地产资深观察人士分析称，中国楼市已连续10个月下滑，部分三四线城市甚至已没有成交量，或许正是政府决心再度维稳房地产的原因。

■分析预测

货币政策可能继续宽松

货币政策继续宽松。央行此前有“价”无“量”的操作导致降息后利率不降反升，高企的短期利率制约了长端利率的下行和金融对实体的支持，继续降准势在必行。从时点上看，4月概率大。一是财政缴款、外占下滑需要对冲，二是城投债到期高峰临近，三是4月是两会之后政策变动的高峰期，4月25日政治局会议之前可能提前行动。

基建投资继续加码。以“一带一路”为转折点，地方政府的消极怠工有望缓解，甚至可能掀起新一轮基建投资热潮。区域上，福建是核心，新疆、广西有可能成为关键区，陕西、江苏、甘肃、内蒙、云南等为辐射区。项目上，基础设施的互联互通最为优先。预计通向东南亚的基础设施建设率先启动，巴基斯坦瓜达尔港、斯里兰卡汉班托塔港等印度洋战略性港口或称为“一带一路”首批战略港口。中国中铁、中国铁建和中国交建三大基础设施建设与海外项目施工企业最为受益。

新政影响

对房地产市场的影响？

点赞派 有助于进一步释放刚性需求

二套房首付下调政策落地，将会对市场有极大的提振效应。一二线城市房价出现暴涨，普通城市中心区的房价将有不同程度的回暖。

招商证券表示，最新经济数据显示经济下行和就业压力仍然比较大，政策需要做出响应。二套房最低首付的调整有助于进一步释放刚性需求，稳定房地产价格和房地产市场。民生证券指出，鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。

担忧派 短期压力缓解，长期压力不减

鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。但本轮房地产调整是短期因素（信贷偏紧）和中长期因素（政策回归中性+高库存+人口老龄化）共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。

改善型买家现在该不该出手？

中原地产首席分析师张大伟认为，今年重点城市的销量好于去年是确定的，特别是一些供需关系改善明显的城市，房价很可能上涨，甚至幅度不会小。对于一二线城市来说，二手房已经度过最低迷时间点，而商品房的好转将很快出现，最后的窗口期是二套房贷松绑政策的发布。

实际上，为了刺激入市，已有不少房企甚至品牌房企大幅降低首套房首付，“3%首付”、“零首付”、“首付一成”等低首付的营销措施频频问世。

国家发改委学术委员会秘书长张燕生在2015年博鳌亚洲论坛上表示，未来5年内，中国房地产市场都会处于“供远大于求”的状态。在这个“软着陆”的过程中，房地产市场必须承受痛苦的调整。

业内专家普遍认为，一线城市的成交价将在二季度后逐渐止跌反弹。知名房地产专家杨红旭在此前接受央广专访时表示，大城市地区的人们想要买房改善的话，近两个月可以出手了，少数库存量较大、房价还在下跌的城市，则要谨慎一点，等等看、观察一下也无妨。

对股市有何影响？

央行降低二套房贷款最低首付比例，房地产政策的重大变化不仅有利于自住及改善性需求、利于房地产市场的稳定，还对股票市场的稳定有重要作用，英大证券首席经济学家李大霄认为优秀的房地产股有戏了。投资价值排序为内房股、B股、A股。如果房地产市场有回暖，和房地产有关的钢铁、水泥也可能会沾一点光。同时，房地产市场回暖也会带动装修、家电（买新房往往会买新家电）等行业。

对银行有何影响？

二套房首付比例调整后，银行的风险会增大吗？专家表示，只要避免人为“做高评估价”的现象，就不会有太大风险。毕竟，二套房首付仍然普遍在四成以上，银行也会根据不同城市、不同片区的楼市风险来确定首付比例。

本地情况

郑州公积金新政预计近期公布

记者昨日从郑州住房公积金管理中心获悉，目前他们还没收到公积金贷款政策调整的消息。但是，这一政策的内容，他们已经有所了解。

郑州晚报记者昨日搜索相关新闻得知，3月6日，住建部住房公积金个人住房贷款政策座谈会在郑州召开。来自住建部监管司及江苏、安徽、四川等省住房公积金监管部门，以及苏州、银川、沈阳等城市住房公积金管理部门的相关负责人参加会议。

据悉，在这个会议上，包括昨日央行等三部委出台的公积金贷款新政内容，当时已经进行了讨论，而且当时讨论的政策力度更大，昨日公布的新政实际还“缩水”了。

记者昨日从郑州市相关部门获悉，郑州市正在酝酿公积金新政，内容将比此次央行等三部委公布的内容更多，力度可能更大。新政策预计在近期公布。

算算账：

郑州市民用公积金贷款

买二套房负担将大幅减轻

据了解，目前郑州市使用公积金贷款购买首套住房，首付款比例为30%，二套房首付款比例为60%。根据三部委的新政，公积金贷款首套房首付款比例降至20%，二套房首付款比例降至30%。

现在算一笔账，因为郑州公积金贷款夫妻双方都缴存公积金的，贷款最高限额为45万元；夫妻一方缴存公积金的，贷款最高限额为35万元。由于当前郑州房价较高，单纯使用公积金贷款基本上没有买一套房的可能性，使用组合贷款最高可贷70万元。

永威置业副总经理马水旺昨日接受郑州晚报记者采访时分析，这次央行降低首付对郑州楼市的实质性影响不会很大，但是新房满2年转让免交营业税刺激作用比较大，会刺激二手房市场活跃。从郑州来说，一些银行已经实行“认贷不认房”，首付款已经实质性降低了，所以这个政策对楼市的刺激作用不会很大。但是，这个政策将会对郑州航空港区的楼市有较大的影响，在港区投资卖房将会比较有利。但是结合3月27日国土资源部、住建部出台的政策，以及昨日央行等三部委、财政部国税总局一连串地出政策，可以看出中央政府对促进房地产市场平稳发展的决心比较大，有利于楼市的发展，预计后市郑州楼市将会呈稳定走势，甚至房价上涨。

河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授、城市发展研究中心主任刘社分析认为，这次中央部委连续出台楼市新政，将会对市场产生较大影响，对全国来说一些房价下跌的城市可能会止跌回稳；对于郑州来说，目前已经供销两旺，新政实施后，楼市可能会迎来新一波行情，但是很难再出现2009年或者2011年房价打仗的情形，因为现在市场供大于求，预计行情会更好。（记者 胡审兵）

(郑州晚报)

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